新華網(wǎng)北京１１月１７日電（記者張旭東 韓潔）高房?jī)r(jià)、高暴利……房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問(wèn)題，近年來(lái)成為社會(huì)各界高度關(guān)注的焦點(diǎn)。北京、深圳等城市不斷攀升的房?jī)r(jià)，令普通百姓望房興嘆。
按照“企業(yè)成本是定價(jià)基礎(chǔ)”的市場(chǎng)規(guī)律，建房成本常成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逃避房?jī)r(jià)高漲指責(zé)的極好理由。實(shí)際并非如此，權(quán)威部門的調(diào)查報(bào)告及不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，“巨額利潤(rùn)”是造就高房?jī)r(jià)的決定因素。
“一口價(jià)”背后：隱藏房產(chǎn)商超額利潤(rùn)
“不給任何解釋，都是一口價(jià)，北京三環(huán)以內(nèi)動(dòng)輒每平米上萬(wàn)元！痹 社科院工作的龔先生本周跑了不少樓盤，他打算買一所１００平米左右的房子。
目前，在房地產(chǎn)交易中，開(kāi)發(fā)商掌握著交易活動(dòng)的主動(dòng)權(quán)，購(gòu)房者對(duì)房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售樓員除了喊一口價(jià)之外，都懶得理你！”有著博士學(xué)位的龔先生，試圖多了解些買房知識(shí)，結(jié)果撞了一鼻子灰。
其實(shí)，幾乎所有房地產(chǎn)商都不會(huì)主動(dòng)向購(gòu)房者公布房?jī)r(jià)成本，否則，便泄露了其背后隱藏的巨額利潤(rùn)。
通常來(lái)講，“土地價(jià)”“建造成本”（含建筑安裝成本、配套建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、稅金等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）和“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是房?jī)r(jià)的三個(gè)主要構(gòu)成部分。
現(xiàn)在土地施行“招、拍、掛”市場(chǎng)機(jī)制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價(jià)隨市確定。不過(guò)，房地產(chǎn)商一般都不會(huì)把樓盤地價(jià)告知購(gòu)房者。
對(duì)建造成本，據(jù)２００５年某部委對(duì)一家房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，相關(guān)浮動(dòng)價(jià)格從高計(jì)算，一般６層磚混樓房每平米約１９３０元；高層樓房每平米約２４００元。
“土地價(jià)”和“建造成本”可歸納為建房實(shí)物成本，按此估算房?jī)r(jià)并非高得不能接受。但另一部分“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”，才是高房?jī)r(jià)的真正源頭。
以２００５年深圳市不同地區(qū)的１０個(gè)樓盤為例，根據(jù)權(quán)威部門提供的調(diào)查報(bào)告，其開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占到房?jī)r(jià)的１５．３３％至６２．２３％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般企業(yè)利潤(rùn)。分析表明，房地產(chǎn)的高利潤(rùn)并不在于對(duì)土地利用效率的提高，也不是通過(guò)壓縮建造成本而取得，而是與房?jī)r(jià)之間聯(lián)系緊密。
“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和房?jī)r(jià)之間存在互相影響與決定的關(guān)系，在其他因素不變的情況下，房?jī)r(jià)越高開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越大。”這份報(bào)告一針見(jiàn)血地指出，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求超額利潤(rùn)的主要做法，就是維持高房?jī)r(jià)。”
“房地產(chǎn)存在暴利，這是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。” 社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō)，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益機(jī)制不平衡，造成財(cái)富在短期內(nèi)向開(kāi)發(fā)商聚集，是導(dǎo)致該行業(yè)暴利的根源！
壟斷性定價(jià)：投機(jī)營(yíng)造高房?jī)r(jià)的砝碼
不透明的建房成本，決定了不透明的高房?jī)r(jià)。即使是同一個(gè)樓盤，價(jià)格也總是沒(méi)有理由的隨時(shí)上調(diào)。
以北京市玉泉路附近的“遠(yuǎn)洋山水”樓盤為例，今年３月份均價(jià)還是５９００元／平米，到了６月份均價(jià)便上升至７２００元／平米！皟H３個(gè)月，每平米便上漲了１３００元，有什么理由讓我信服？”樓盤附近的居民王涌說(shuō)。
不過(guò)，對(duì)北京房?jī)r(jià)近年來(lái)的持續(xù)高漲，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商倒是亮出了“房?jī)r(jià)上漲是硬道理”的言論。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣對(duì)此類觀點(diǎn)予以堅(jiān)決駁斥。他提示風(fēng)險(xiǎn)并舉例稱，在北京西三環(huán)北端的紫金莊園和萬(wàn)壽路邊的恩濟(jì)花園，１９９８年時(shí)單價(jià)超過(guò)了８０００元／平米，而到２００４年底基本都跌到了不足６０００元／平米。
王小廣認(rèn)為，近年來(lái)房?jī)r(jià)暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因，是過(guò)度的投機(jī)炒作。
房?jī)r(jià)形成機(jī)制扣除成本因素外，還有土地資源與商品房供求關(guān)系、企業(yè)品牌、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略、消費(fèi)者心態(tài)等多種因素發(fā)揮作用。不過(guò)，這中間許多因素很容易被開(kāi)發(fā)商利用，進(jìn)行投機(jī)概念炒作，營(yíng)造高房?jī)r(jià)。
業(yè)內(nèi)人士分析，土地實(shí)施招標(biāo)拍賣以后，呈現(xiàn)價(jià)格變化較大的特點(diǎn)。因此，土地價(jià)格的波動(dòng)，很容易成為房地產(chǎn)企業(yè)制造高房?jī)r(jià)的重要理由。
貨幣分房制度改革和貸款消費(fèi)觀念的深入，噴發(fā)出巨大的購(gòu)買能力，市場(chǎng)上也明顯出現(xiàn)了透支及奢侈消費(fèi)，從而引發(fā)了投機(jī)需求。由此，購(gòu)房者心態(tài)也常被巧妙利用，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用“捂盤”“業(yè)務(wù)情況不公布”等手段，借機(jī)抬高房?jī)r(jià)，造成虛假業(yè)務(wù)繁榮。
此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開(kāi)發(fā)商拿來(lái)提高房?jī)r(jià)。
“由于不透明，任何東西都可被當(dāng)作提高房?jī)r(jià)的砝碼。”易憲容說(shuō)，以市場(chǎng)化的名義，房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以壟斷性定價(jià)，而且也容易把房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的成本讓整個(gè)社會(huì)來(lái)承擔(dān)，獲取巨額收益。
抑制暴利：關(guān)鍵看調(diào)控政策執(zhí)行力
為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家近幾年出臺(tái)了一系列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。
更新統(tǒng)計(jì)表明，全國(guó)房?jī)r(jià)仍“逆勢(shì)走強(qiáng)”，１０月份全國(guó)７０個(gè)大中城市新建商品住房業(yè)務(wù)價(jià)格同比上漲６．６％，漲幅比上月提高０．３個(gè)百分點(diǎn)，其中北京以１０．７％的漲幅名列首位。
易憲容表示，調(diào)控成效不理想的關(guān)鍵，并非調(diào)控政策的滯后性，而是房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)帶來(lái)的調(diào)控政策執(zhí)行不力。
今年以來(lái)，宏觀調(diào)控中不斷收縮的銀行信貸，并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)產(chǎn)生多大影響，相反國(guó)內(nèi)銀行信貸卻表現(xiàn)為迅速擴(kuò)張趨勢(shì)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道也正通過(guò)引入外資來(lái)打破國(guó)內(nèi)信貸的收縮限制。
一些房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)國(guó)家的宏觀調(diào)控措施和監(jiān)督措施，采取相應(yīng)的逆向?qū)Σ，在一定程度上弱化了宏觀調(diào)控和政府的監(jiān)管作用。經(jīng)濟(jì)適用房政策在執(zhí)行中“走樣”、大中型高端商品房頻頻抬高價(jià)碼等已是見(jiàn)怪不怪。
值得注意的是，一些相關(guān)部門對(duì)上述“走樣”行為視而不見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)中的突出問(wèn)題長(zhǎng)期保持“噤聲”。有的地方把“鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展、加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及千方百計(jì)引資”作為加快地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“要訣”，全力搞土地與房地產(chǎn)的城市運(yùn)營(yíng)，片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，營(yíng)造地方政績(jī)。
泡沫型增長(zhǎng)的高房?jī)r(jià)，是阻礙 經(jīng)濟(jì)航船前行的危險(xiǎn)暗礁。王小廣指出，高房?jī)r(jià)不僅隱藏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，而且會(huì)嚴(yán)重阻礙國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力的提高。
專家們強(qiáng)調(diào)，建設(shè)、國(guó)土、財(cái)政、金融和稅務(wù)等相關(guān)部門，必須在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、業(yè)務(wù)等環(huán)節(jié)形成監(jiān)管合力，加大對(duì)地方和企業(yè)執(zhí)行調(diào)控措施的監(jiān)管力度，促使房產(chǎn)利潤(rùn)趨向合理。
“只有在一個(gè)健全的市場(chǎng)里，利潤(rùn)才能通過(guò)資源的流動(dòng)而實(shí)現(xiàn)平均化，杜絕暴利的產(chǎn)生！币讘椚菡f(shuō)。（完）