一、房產(chǎn)中介組織的社會功能與運作機理
中介組織是社會發(fā)展的產(chǎn)物，它是介于政府、企業(yè)和個人之間，從事溝通、協(xié)調(diào)、公證、評價、監(jiān)督、咨詢等活動的機構(gòu)。它的業(yè)務(wù)活動以充當不同主體的媒介為核心內(nèi)容，具有提高社會、經(jīng)濟運行效率的社會功能。由于房地產(chǎn)市場本身所具有的特點，使得房產(chǎn)中介組織更顯得尤為重要。
首先，商品房市場特別是住房二級市場的形成，對房產(chǎn)中介組織產(chǎn)生強烈需求。隨著我國從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足的發(fā)展，也產(chǎn)生了一些問題。主要表現(xiàn)為商品房供給結(jié)構(gòu)失衡，新開發(fā)住房的單套面積越來越大，造成中低級消費群體適用型住房難買的狀況。與此同時，較高級的消費群體普遍存在著對現(xiàn)有住房不滿意，希望賣掉舊房買新房的心理欲求。因為商品房價值巨大，所以賣掉舊房通常為改善居住條件的先決前提。在這種情況下，房屋置換自然地成為了房地產(chǎn)行業(yè)的延伸。然而住房二級市場繁榮的更大障礙就是交易信息不通暢，即俗稱的“賣方找不到買方，買方找不到賣方”。無論是買方還是賣方，以個人行為去獲取交易信息都是高成本、高風險與低效率的。房產(chǎn)中介組織正是基于市場對房產(chǎn)交易機會的需求，應(yīng)運而生。
其次，房產(chǎn)中介組織對于解決房地產(chǎn)單筆交易中的不完全信息、非對稱性信息問題必不可少。房地產(chǎn)的自然特性形成了其獨特的“個體間異質(zhì)性”。不同于其他產(chǎn)品，每一個房地產(chǎn)個體都是不同的，不同的開發(fā)商生產(chǎn)的產(chǎn)品是完全不同的，開發(fā)商設(shè)計建設(shè)等均相同的房地產(chǎn)會因地塊、區(qū)位不同而相異；相同的區(qū)位又因樓層結(jié)構(gòu)朝向等的不一樣而不一樣。這種“異質(zhì)性”，直接導致房地產(chǎn)價格的差異性，是房地產(chǎn)市場信息問題的根源。另一方面，質(zhì)量信息是房地產(chǎn)交易中必須解決的又一信息問題。經(jīng)濟學中從對產(chǎn)品質(zhì)量了解程度將產(chǎn)品分為三類：購買前能了解其質(zhì)量的，稱為“搜尋品”，消費后才能了解其質(zhì)量的，稱為“
經(jīng)驗品”,消費后也很難了解其質(zhì)量的，稱為“信任品”。房地產(chǎn)是介于
經(jīng)驗品和信任品之間的產(chǎn)品，處于弱勢的消費者，需要借助某種專業(yè)、權(quán)威途徑才能了解房產(chǎn)質(zhì)量信息。房產(chǎn)中介組織可以在很大程度上幫助房產(chǎn)交易雙方解決掌握了解交易信息方面的困難，如提供相對客觀的交易標的、市場價格和相對權(quán)威的交易標的質(zhì)量評價等。
第三，房地產(chǎn)交易內(nèi)容復雜，涉及的權(quán)利關(guān)系復雜，需要借助于房產(chǎn)中介組織。如房地產(chǎn)交易市場包括買賣市場、租賃市場、典當市場、抵押市場、拍賣市場等，其中買賣市場又包括現(xiàn)房買賣、期房買賣、公房買賣、商品房買賣、經(jīng)濟適用房買賣等。每一交易行為中又產(chǎn)生估價、合同、公證、稅費等業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)不可移動的特點，房地產(chǎn)交易實際上是權(quán)利的交易，涉及到政府的權(quán)利有：
管理權(quán)、征用權(quán)、稅收權(quán)、注冊登記權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)等；涉及到持有者的權(quán)利有：所有權(quán)、使用權(quán)、占有權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)、典當權(quán)等。要將所有的交易行為、法律關(guān)系以及相關(guān)的政策法規(guī)等全部掌握非常困難而且成本高。為此，就產(chǎn)生了交易主體對房產(chǎn)中介組織提供專業(yè)化服務(wù)的依賴性。
基于上述提供房產(chǎn)交易機會、房產(chǎn)交易信息和房產(chǎn)交易服務(wù)的三大功能，房產(chǎn)中介組織在我國于上世紀90年代開始產(chǎn)生，并在此后的十幾年中獲得蓬勃發(fā)展。為規(guī)范房產(chǎn)中介市場，建設(shè)部于1996年1月8日頒布并于2001年8月15日修正了《城市房產(chǎn)中介服務(wù)
管理辦法》。該《辦法》將房產(chǎn)中介服務(wù)定義為，房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。其中，房地產(chǎn)咨詢是指，為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的
經(jīng)營活動；房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算、評定其經(jīng)濟價值和價格的
經(jīng)營活動；房地產(chǎn)經(jīng)紀是指，為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的
經(jīng)營活動。
實踐中，評價房產(chǎn)中介行為和調(diào)處房產(chǎn)中介糾紛，普遍存在一種認識上的誤區(qū)：把房產(chǎn)中介服務(wù)狹隘地理解為房產(chǎn)買賣、租賃居間活動。筆者以為，這有失偏頗。居間是指，雙方當事人約定一方為他方提供、報告訂約機會或為訂立合同的媒介，他方給付報酬的民事活動。房產(chǎn)中介服務(wù)顯然不僅僅局限于房產(chǎn)中介為房產(chǎn)交易的買方或賣方提供報告訂約機會。
以一個普通的房產(chǎn)買賣交易為例：賣方到房產(chǎn)中介登記售房時，通常會向其咨詢該房的市場價格，并據(jù)此為參考確定售房報價。這里面涉及到房地產(chǎn)價格評估服務(wù)。買方到房產(chǎn)中介尋求房源時，通常也會就其所供房源的市場價格、質(zhì)量情況、權(quán)屬情況作進一步的了解。這時，需要房產(chǎn)中介提供房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。交易雙方在達成一致意向后進行交易過程中，通常還需由房產(chǎn)中介提供一系列的交易手續(xù)方面的協(xié)助。物價部門對房產(chǎn)中介收取中介費的核定價格為，交易標的的2％－5％之間。本市房屋價位通常為10萬－50萬之間。以此推算，房產(chǎn)中介每促成一筆交易，收取的中介費至少是2000元－10000元之間。該價格總體是比較高的，應(yīng)該體現(xiàn)對房產(chǎn)中介提供一系列服務(wù)的要求和對房產(chǎn)中介提供相關(guān)服務(wù)可能產(chǎn)生
經(jīng)營風險的考慮。所以，房產(chǎn)中介的三項服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)存在這樣的關(guān)系：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估可單獨提供；提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)應(yīng)一并提供前兩項服務(wù)的內(nèi)容。即買方或賣方與房產(chǎn)中介簽訂的委托售（買）房合同，不單純是個居間合同，而應(yīng)是確定房產(chǎn)中介負有居間義務(wù)、附帶提供房地產(chǎn)咨詢、估價服務(wù)義務(wù)和享有收取相應(yīng)報酬權(quán)利的合同。