預(yù)定于4月26日投標(biāo)的北京首塊“兩限房”———海淀區(qū)西三旗(原北京輪胎廠)住宅及配套項目的標(biāo)書近日發(fā)布。標(biāo)書對“兩限房”開發(fā)條件和購買資格作出明確規(guī)定，要求住宅套型面積90平方米以下，本市中低收入家庭購買優(yōu)先。 

　　標(biāo)書還首次明確要求，中標(biāo)開發(fā)商須配建1.95萬平方米廉租房。

　　住宅面積90平米以下 

　　昨日，北京市國土局土地整理儲備中心網(wǎng)站將三塊“兩限房”地塊掛在“正在交易地塊”一欄中，分別為海淀區(qū)西三旗項目、豐臺區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”、石景山區(qū)金頂街三區(qū)項目用地。由于后兩塊地的投標(biāo)時間都在5月11日，因此西三旗地塊就成為北京首塊“兩限房”交易地塊。 

　　西三旗地塊標(biāo)書規(guī)定，該地塊住宅開發(fā)均為“中低價位、中小套型普通商品房”，且必須滿足相應(yīng)建設(shè)和銷售條件，即套型建筑面積全部為90平方米以下。 

　　雖然在套型面積和銷售價格方面有所限制，但各項建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)沒有改變，標(biāo)書要求各項建設(shè)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到北京市相關(guān)住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)定，并按照北京市建委、市規(guī)劃委、市國土房管局《關(guān)于加強新建商品住宅家庭裝飾裝修管理若干規(guī)定》執(zhí)行。 

　　不同樓層售價可浮動5% 

　　根據(jù)北京市國土資源局有關(guān)意見，即將推出的這三塊“兩限房”將比當(dāng)?shù)赝|(zhì)普通商品房平均價格下降10%-15%，同時，綜合考慮地塊的土地開發(fā)成本、政府土地收益以及開發(fā)商8%-10%利潤因素。 

　　西三旗地塊標(biāo)書明確，項目平均銷售限價為6350元/建筑平方米。但中標(biāo)開發(fā)商可根據(jù)具體樓層、朝向等因素在5%幅度內(nèi)調(diào)整銷售價格，也就是說該地塊“兩限房”每平方米售價可以在6032.5元到6667.5元之間浮動，但最終每棟住宅樓平均售價不得超過房屋銷售限價。 

　　放棄經(jīng)適房可購限價房 

　　“兩限房”的購買資格一直是關(guān)注焦點，此前有分析認(rèn)為，“兩限房”購買資格可能和經(jīng)濟適用房相近。 

　　西三旗地塊標(biāo)書明確，“兩限房”購買資格主要包括三個基本條件：具有本市常住戶口；中低收入家庭優(yōu)先；解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設(shè)施等重點項目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先。標(biāo)書同時明確，已取得經(jīng)濟適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買“中低價位、中小套型普通商品房”，具體購買資格由市建委另行確定。 

　　業(yè)內(nèi)人士表示，有的企業(yè)可能會看不上限價房的利潤，但是有些企業(yè)有賺頭就會做，加上限價房銷路好，銷售成本低，所以會想辦法積極競標(biāo)。 

　　焦點1 

　　土地出讓價位大致多少？ 

　　西三旗地塊出讓價預(yù)計10億 

　　昨天，記者從北京市國土局土地整理儲備中心網(wǎng)站獲悉，海淀區(qū)西三旗住宅項目位于海淀區(qū)西三旗新都東路，具體范圍是：東至建中路西側(cè)路，西至黃平東側(cè)路，南至西三旗路，北至城市鐵路13號線。 

　　據(jù)了解，該地塊已經(jīng)達(dá)到“三通一平”條件(臨時用水、臨時電路由、通路及除樹木伐移外的場地自然平整)。規(guī)劃建筑面積為48.8萬平米，其中住宅面積為38.89萬平米，商業(yè)用途為6.76萬平米，綜合用途為1.53萬平米，該地塊的投資開發(fā)期限為3年。 

　　據(jù)了解，目前北京土地價格要占到房價1/3左右，如果按照該地塊銷售限價為6350元/平米計算，該地塊的土地價格應(yīng)該達(dá)到2095元/平米左右，該地塊的規(guī)劃建筑面積為48.8萬平米，那么以此計算，該地塊的出讓價格應(yīng)在10億元左右。

　　焦點2 

　　如何評價“購買資格限本市戶口”？ 

　　兩限房目前無法向外地人敞開 

　　“購買資格總體合理，既然政府讓利了，就要讓真正有需要的人得到實惠”，北京陽光100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖(范小沖博客|范小沖新聞)說。對于購買資格要求本市戶口的條款，范小沖認(rèn)為，以目前北京的財力和土地供應(yīng)來看，還不可能完全向外地人敞開，所以這一限定是可以理解的。 

　　還有業(yè)內(nèi)人士表示，標(biāo)書中指出“已經(jīng)取得經(jīng)濟適用住房購買資格的家庭如放棄經(jīng)濟適用房購買資格，可以申請購買‘中低價位、中小套型普通商品房’”，實際上就把經(jīng)濟適用房購買者和限價房購買者進(jìn)行了分流，這就不會出現(xiàn)重復(fù)購買的現(xiàn)象，真正讓保障性住房能夠賣給最有需要的人。 

　　萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶(黃璽慶博客|黃璽慶新聞)表示，政策要想落到實處，堵住監(jiān)管漏洞最為關(guān)鍵。比如中低收入家庭如何判定，在沒有完稅信用證明的條件下很難準(zhǔn)確介定，這些細(xì)則都需要考量政府智慧。 

　　焦點3 

　　西三旗兩限房價位如何？ 

　　項目限價較周邊便宜兩千 

　　海淀區(qū)西三旗“兩限地”地塊位于西三旗路附近。此前該區(qū)域開發(fā)的住宅產(chǎn)品相對較少，2006年年初，該區(qū)域的住宅銷售價格也一直在4000元/平米左右徘徊，其時該區(qū)域的主要項目以回龍觀經(jīng)濟適用房為主，從去年下半年開始，該區(qū)域逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，多個地產(chǎn)項目開始陸續(xù)出現(xiàn)，尤其是以該區(qū)域標(biāo)志性大盤新龍城的崛起，該區(qū)域的住宅在2006年年底的銷售價格上漲至7000元/平米。 

　　據(jù)了解，目前該區(qū)域開發(fā)的住宅產(chǎn)品主要包括新龍城、左鄰右舍、富力桃園等項目，從銷售價格來看，該區(qū)域普通住宅售價已基本達(dá)到8000元/平米。其中位于該地塊以西的新龍城目前均價為8500元/平米，上奧世紀(jì)中的住宅均價為7800元/平米，左鄰右舍項目均價為9000元/平米，清河橋東的觀林園四月底即將開盤，起價預(yù)計8500元/平米，而富力桃園精裝修住宅現(xiàn)在售價達(dá)到11000元/平米。 

　　從西三旗“兩限房”地塊住宅6350元/平米的限價來看，該地塊比周邊項目便宜2000元/平米左右，降價幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出15%，該地塊開發(fā)的住宅產(chǎn)品具有很大價格優(yōu)勢，尤其是“兩限房”建筑標(biāo)準(zhǔn)和目前北京的商品房并無二質(zhì)，因此可吸引大量購買者。 

　　“在一定程度上也達(dá)到了兩限的目的，該地塊如果按照標(biāo)書中規(guī)定執(zhí)行的話，基本可以達(dá)到兩限房的目的，而且可以起到非常良好的帶頭作用�！弊蛱欤晃粯I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

　　焦點4 

　　項目對中標(biāo)提出什么要求？ 

　　開發(fā)商須配建1.95萬平米廉租房 

　　3月底，北京國土資源局有關(guān)官員表示，北京將近期首批推出三塊“兩限房”用地，規(guī)劃建筑面積約110萬平方米，預(yù)計可提供約92萬平方米“兩限房”，并配建約4.8萬平方米廉租房。 

　　記者從本次出讓的海淀區(qū)西三旗地塊標(biāo)書中發(fā)現(xiàn)，標(biāo)書明確該地塊中須配建建筑面積為1.95萬平方米的廉租房，并要求廉租房應(yīng)相對獨立建設(shè)。該地塊開發(fā)建設(shè)的部分廉租房戶型主要以一居室、兩居室為主，其中建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居室套型建筑面積55平方米進(jìn)行建設(shè)。等到廉租房開發(fā)建設(shè)完成后，由北京市建委按4000元/平方米的價格進(jìn)行回購，廉租房產(chǎn)權(quán)歸市、區(qū)(縣)政府所有，廉租房后期管理按屆時政府出臺的北京市保障性住房后期管理辦法執(zhí)行。 

　　焦點5 

　　哪些開發(fā)商會積極競標(biāo)？ 

　　“中小開發(fā)商可能更感興趣” 

　　知情者透露，此前首創(chuàng)置業(yè)曾極為看好西三旗地塊，由于該地塊臨近火車道以及周邊市政規(guī)劃滯后等多種因素，最終被其放棄�！叭缃耠S著這個地塊再次露面，不排除首創(chuàng)等開發(fā)商再度關(guān)注的可能。”該知情者表示，“不過隨著利潤空間縮小，可能中小開發(fā)商會更感興趣。”而首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光態(tài)度很明確，“我們當(dāng)然感興趣了”。對于標(biāo)書中限價限戶型的要求，劉曉光表示可以接受，“利潤可以就行了，利潤太高增值稅還高呢”。 

　　北京陽光100置業(yè)集團有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，政府推出限價限戶型地塊的目的是為了平抑房價，同時也是把保障性住房推向市場的一個嘗試，能使資源得到更有效的配置，值得肯定。 

　　“既然是公開招投標(biāo)，那么招標(biāo)條件無所謂苛刻不苛刻，對于利潤和風(fēng)險大家都會衡量�！狈缎_說，成本控制好的企業(yè)會更傾向于做限價房，因為限價房的銷售根本不成問題，只要企業(yè)管理得好，把成本降下來，以成本壓縮來提升價值，做限價房未必虧本。不過，范小沖表示，一些定位中高端的企業(yè)可能不會參加該地塊競標(biāo)，因為限價房和目標(biāo)客戶群不符。 

　　焦點6 

　　中標(biāo)開發(fā)商如何確定？ 

　　報價并非中標(biāo)決定因素 

　　由于西三旗地塊是以招標(biāo)方式出讓，因此開發(fā)商標(biāo)書是否符合評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，將成為決定開發(fā)商能否獲勝的重要因素。記者從標(biāo)書中發(fā)現(xiàn)，該地塊評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)滿分為100分，評標(biāo)將分兩個階段進(jìn)行。第一階段，主要為評估和比較投標(biāo)人的財務(wù)及資信狀況，需要投標(biāo)人按招標(biāo)文件要求投報各種財務(wù)報表，以說明企業(yè)資金情況、融資情況能滿足投標(biāo)人投報價格及付款進(jìn)度，該項占到總分的20%.第二階段則為綜合評分，該階段占總分的80%.其中包括25分的投標(biāo)價款總額及付款進(jìn)度。主要表現(xiàn)為，投標(biāo)價款總額低于招標(biāo)底價的視為無效標(biāo)書，而投標(biāo)價款總額達(dá)到招標(biāo)底價的得15分，投標(biāo)價款總額折現(xiàn)價格最高的得25分；30分的中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)及銷售方案；10分的廉租房建設(shè)方案；10分企業(yè)資質(zhì)以及開發(fā)業(yè)績、投資業(yè)績情況；綜合印象5分。 

　　從以上評分標(biāo)準(zhǔn)中不難看出，開發(fā)商的投標(biāo)價格并不能起決定作用，而起決定作用的是中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)及銷售方案和廉租房建設(shè)方案，這兩項占到總分的40%，因此開發(fā)商在標(biāo)書中的“兩限房”及廉租房建設(shè)方案至關(guān)重要。