投資不一定要身家殷實(shí)，小本經(jīng)營(yíng)也可以積少成多。本錢(qián)少的投資者，選擇房產(chǎn)時(shí)，首先需要控制成 本，比如實(shí)地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，盡量減少自己的后續(xù)投入等。而引入知根知底 的合作伙伴，可以減少前期支出，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，又避免了為供樓而降低自己生活水平的狀況出現(xiàn)。
在廣州一家事業(yè)單位從事會(huì)計(jì)工作的張小姐，雖然目前只工作了5年，月收入也只有6000元左右，但 是目前卻是三套房產(chǎn)的“包租婆”，全因她有一套獨(dú)到的理財(cái)秘方。
改造“房中房”
2002年，張小姐工作一年后，由家人出資6萬(wàn)元加上自己存下來(lái)的3萬(wàn)元，在天河城附近的地鐵口旁貸 款買(mǎi)了一套兩室一廳的二手房。由于當(dāng)時(shí)廣州樓價(jià)徘徊在低位，這套73平方米的房子價(jià)格僅需32萬(wàn)元，月 供約2000元。
一年后，張小姐結(jié)了婚，當(dāng)她準(zhǔn)備將婚前購(gòu)買(mǎi)的房子轉(zhuǎn)為出租時(shí)，發(fā)現(xiàn)由于房子的樓齡已近10年，月 租金在當(dāng)時(shí)只有2200元左右。
經(jīng)過(guò)考慮，張小姐決定將自己的房子重新裝修，間隔為一個(gè)大門(mén)進(jìn)去的4個(gè)獨(dú)立的帶廚具和衛(wèi)生間的 小單間。一個(gè)多月后，裝修一新的房子順利租出，每個(gè)小單間月租金約為1000元。
“房子的改造費(fèi)用，包括新添置的家具、電器費(fèi)用，總成本大概是5萬(wàn)元。我選擇的租客都是剛畢業(yè) 的大學(xué)生，又以女孩子居多，交租準(zhǔn)時(shí)，房屋保持得很整潔。而對(duì)中介來(lái)說(shuō)，一套房變成多間房出租，他 們中介費(fèi)也能多收不少，也很樂(lè)意幫我推銷。”張小姐頗為得意地說(shuō)，她對(duì)房子的“改造”竟然引來(lái)一些 街坊紛紛效仿。到了2006年，天河城已成為“房中房”的聚集地，并取代不少“城中村”成為剛畢業(yè)的大 學(xué)生的落腳地。
“每個(gè)單間月租更高時(shí)曾經(jīng)達(dá)到了1500元！睆埿〗阏f(shuō)。不過(guò)，隨著“房中房”不斷涌現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的 住戶反對(duì)聲音也在增多，這些住戶認(rèn)為“房中房”改造危害建筑安全，而且容易造成下水道堵塞，不時(shí)有 鄰居跑到物管處投訴。
不愿陷入麻煩之中的張小姐，在2006年末將這套兩居室轉(zhuǎn)賣(mài)，售價(jià)約68萬(wàn)元，扣除貸款利息、手續(xù)費(fèi) 及交易等費(fèi)用，張小姐合計(jì)凈賺約38萬(wàn)元。
“合資炒樓”
2005年初，又存下一筆錢(qián)的張小姐開(kāi)始尋找合適的物業(yè)進(jìn)行投資！耙?yàn)?004年我審計(jì)過(guò)幾家房地產(chǎn) 公司的賬目，發(fā)現(xiàn)由于建筑原材料上漲，開(kāi)發(fā)商有提價(jià)的需要。實(shí)際上，2005年初已經(jīng)出現(xiàn)房?jī)r(jià)加速上漲 的勢(shì)頭，于是就沒(méi)有聽(tīng)從家人讓我把積蓄拿去買(mǎi)國(guó)債的建議，而是把它投資到了房產(chǎn)上！
經(jīng)過(guò)反復(fù)比較，2005年秋，張小姐選中了位于市中心的一個(gè)中小戶型新盤(pán)，這個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)購(gòu)價(jià)比同地 段物業(yè)低20％，而且周邊有不少寫(xiě)字樓。
但是此時(shí)張小姐遇到了一個(gè)問(wèn)題，實(shí)地考察后她看中的不是原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的40平方米小戶型，而是一個(gè) 朝向更好、景觀更好的兩居室。但當(dāng)時(shí)她那套“房改房”尚未轉(zhuǎn)手，手里的現(xiàn)金只有7萬(wàn)元左右，不足以 支付首期款。此時(shí)，恰好她一個(gè)好朋友也想投資，但是也只有幾萬(wàn)元的閑錢(qián)。
于是張小姐想到了“合資炒樓”。朋友雖然結(jié)婚了，但是婚房是由夫家提供，因此購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候以朋友 的名義申請(qǐng)到了初次置業(yè)的優(yōu)惠貸款利率。月供款及交易、收樓費(fèi)用則由雙方平分。
“聯(lián)合炒房的好處是風(fēng)險(xiǎn)分散了，而且供樓壓力不大，在收樓出租前只需要每人月供1200元左右！ 張小姐說(shuō)。1年后的收樓期，她們所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)價(jià)格已經(jīng)上漲了50％。目前的價(jià)格更是接近買(mǎi)價(jià)的2.5倍。
嘗到了甜頭的張小姐在2006年上述物業(yè)收樓出租后，又與另外一個(gè)朋友以同樣的“合資買(mǎi)房”方式購(gòu) 買(mǎi)了兩套位于老城區(qū)中心花園酒店旁的小戶型。由于朋友沒(méi)有貸款記錄，這次還申請(qǐng)到了公積金貸款。
“現(xiàn)在三套房產(chǎn)的租金除了還月供，還綽綽有余。盡管央行不時(shí)加息，但是因?yàn)橛袃商孜飿I(yè)都是公積 金貸款，月供節(jié)省了不少。而我投入三套房的首付款加上收樓前的月供合計(jì)約20萬(wàn)元左右。如果按目前的 市價(jià)將三套房產(chǎn)都賣(mài)出去，扣掉貸款還能凈賺70多萬(wàn)元！
張小姐認(rèn)為，投資不一定要身家殷實(shí)，小本經(jīng)營(yíng)也可以積少成多。本錢(qián)少的投資者，選擇房產(chǎn)時(shí)，首 先需要控制成本，比如實(shí)地考察租金能否抵消月供，如何提高租金水平，盡量減少自己的后續(xù)投入等。而 引入知根知底的合作伙伴，可以減少前期支出，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，又避免了為供樓而降低自己生活水平的 狀況出現(xiàn)。
目前廣州樓價(jià)下調(diào)，張小姐正在考慮是否再進(jìn)行投資。“如果有比較具有吸引力的價(jià)格，我會(huì)考慮再 和朋友合作的！
根據(jù)記者估算，張小姐名下三套物業(yè)均申請(qǐng)了20年貸款，目前貸款余額為66萬(wàn)元，租金收入每月約 7000元，三套物業(yè)目前市值約為215萬(wàn)元。
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