方式，其計算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出。
1.只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。
2.顧客認知的距離會受購物經驗影響，如果服務良好，商店設施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認知的距離會比真正的距離短。
三、繪制簡圖
1.集中型商圈為周邊 米簡圖
分散型商圈為周邊 米簡圖
2.標出重要建筑物及樓別[金融、辦公……]
3.著名商店及影響生活型態(tài)之地段特征[戲院、百貨……]
四、抽樣點及發(fā)ｄｍ點之選擇確定
1.抽樣點之選擇
(1)辦公人口或上班族匯集之地點
(2)人潮走向匯集地點
(3)固定人口較集中流動之地點
2.發(fā)ｄｍ點之選擇
五、商圈特征
1.商店特色及分布情況
(1)建筑型態(tài)
(2)行業(yè)型態(tài)
a.于主要商店街、干道之行業(yè)類型
b.以何 為主，販賣 之層次
(3)分布家數(shù)。
a.以抽樣點之 為主要調查對象
b.主要道路之分布明細
a.將 之阻隔 分門別類記錄
b.并將其統(tǒng)計填入明細表
c.于主要干道、大馬路、 商店之家數(shù)
d.商店匯集地帶之概述
e.以商店[輔助店、競爭店]正確所在位置標注于商圈簡圖。
(4)地點類型
a.孤立店
b.未規(guī)劃商業(yè)區(qū)
c.規(guī)劃購物中心
2.住宅特色（集中型商圈可不用調查）
(1)建物型態(tài)
a.實地了解于本商圈內住宅區(qū)之建筑型態(tài)
a.建筑高度，樓數(shù)
b.建筑型式為新式或舊式
c.分布區(qū)域
b.目前之改建情況
c.一～三年內可能改建之趨式
(2)分布情況
a.實地了解該區(qū)之實際住戶與建筑物之分布情況
b.將該商圈分為
a.商店區(qū)，以[甲]為代碼 b.辨公區(qū)[甲２]為代碼 c. 式住宅區(qū)以[乙１]為代碼
d.舊式住宅區(qū)以[乙２]為代碼
e.文教區(qū)，以[丙]為代碼
c.于簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈
d.并于圖上注明建筑物之樓別
3. 場所
(1)場所類型
a.本商圈內匯聚人潮之場所類型
a.商店[肯德基、麥當勞，百貨公司]
b.戲院
c. 娛樂
d. 會場
e. 補習班
f.菜市場，超級市場
g. 公司
b.聚集人口類型
a.青少年
b.上班族
c.特定
(2)動線
a. 匯集流動之路線
b. 匯集流動之主要方向
4.競爭者分析
了解既存競爭者的 及大小、所有競爭者的 評估、短期及長期的展望、 的程度。
(1)賣場氣氛
本區(qū)內對本企業(yè)較有影響性之 ，其賣場 、 、
(2)來客數(shù)
該競爭店每日
(3)平均消費額
a.了解該店之 與
b.根據(jù)此比例再分別
c.加總后求其 即為
(4)營業(yè)額
來客數(shù)×平均消費額＝每日營業(yè)額
每日營業(yè)額× 工作天數(shù)＝ 營業(yè)額
5.商店組合
商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，表格一。例如：
(1)藥房、 、面包店、 店及肉店。
(2)百貨公司、 、褲襪店、 、 、珠寶店。
六、人潮狀況[實地抽樣方式]
1.主要人潮走向
(1)平日及假日之女性人潮狀況，見附件表格三
a.將一周之時間區(qū)分為２段
a.周一～周五
b.周六、周日、國定假日
b.以ａｍ～ｐｍ點每兩小時細分為一個小段
c.以 分鐘為其抽樣時段之樣本，并計算其抽樣點之實際經過人數(shù)、摩托車、汽車、助動車、腳踏車
d.抽樣時將女性人潮分為15- 歲， -35歲，34- 歲， 歲以上。
e.將每抽樣之數(shù)，轉變成以 個小時之人潮流動數(shù)
例：以 分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為ｙ，將ｙ× ＝ z，則為其可能之人口流動數(shù)
f.將其數(shù)字依時段填入[人潮流動抽樣表]
g.將人潮流動抽樣之數(shù)字以線圖表示[人潮分布圖]
2.人口、 數(shù)推算（集中型商圈可不用調查）
(1)固定住家
a.該商圈建筑物來推算
b.以戶數(shù)× 預估人口數(shù)
c.將各抽樣點人口數(shù)平均減當?shù)厝丝跀?shù)得外來流動人數(shù)
(2) 戶數(shù)
a.計算該區(qū)之 家數(shù)
b.該區(qū)公司家數(shù)×（ ～ 人）＝該區(qū)
c.該區(qū) 即為該區(qū)之半固定人口
3.交通狀況
(1)公車之往返方向
a.經過該商圈公車之起站與經過路線
b.經過該商圈公車之將行駛路線與終點站
(2) 之走向
a.為轉車之目的行經之路線
b.為 、 之目的行經之路線
c.為 目的行經之路線
(3)未來交通運輸系統(tǒng)之影響
a.捷運系統(tǒng)之出入口，可能帶動之人潮
b.重要道路可能 ，帶動之人潮
(4)該商圈能停車之場所
七、消費特征與人口特征
1.該區(qū)住戶人口 所得
a.高所得，達平均國民所得 倍以上所占比率
b.中上所得、達平均國民所得 倍以上所占比率
c.平均每戶女性全年收支情況表與圖
2.該區(qū)往來、居住人口女性之消費習慣
a.對 、 及 訴求概況
b.習慣消費
c. 年齡分配情形
d. 分配情形
e.教育程度分配表與圖
f. 分配表與圖
3.外來流動人口 之消費習慣、特征
a. 分布情況
b. 之種類
c. 之高底
八、商圈類型
1.集中型商圈
a. 商圈內流動人口多(每分鐘約 ～ 位以上)
b. 商圈內住宅人口(約 以上)
c. 區(qū)內之建筑物高且密集
d. 集中且范圍大
e. 與本產業(yè)有 性之商店多，且規(guī)模大(大型 、 、 公司)
f. 交通頻繁，車輛流量大
g. 商圈類型：辦商、 、商住、 、辦住
2.分散型商圈
a. 商圈內 多少
b. 商圈內 分散
c. 區(qū)內之建筑物普通、老舊且高度 樓以下
d. 商店分散且范圍小
e. 與本產業(yè)有 性之商店少，且規(guī)模小
f. 不頻繁， 流量少
g. 商圈類型：住、住商、住辦、辦、辦住
九、預估收入、支出與可能凈利
1.以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調查
(1)與目前承租人洽詢
(2)與所有人洽詢
2.預估每次消費金額
(1)先評估本商圈抽樣點適合開何類型加盟店
(2)本連鎖店依商圈類別所劃分之市場定位
3.每日來客人數(shù)預估
(1)了解各店之人潮數(shù)
(2)以各店之來客÷各店之人潮數(shù)× ％＝各店之 率
(3)再以求出之 率×該商圈抽樣點之 數(shù)＝預估客戶數(shù)
(4)未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正（負）百分比之修正
4.可能業(yè)績
(1)預估消費金額×可能 數(shù)＝可能每日營業(yè)金額
(2)可能每日營業(yè)金額× ＝可能每月營業(yè)金額
5.固定費用
(1)預估固定薪資費用 元
(2)折舊費用預估 元
(3)管銷費用預估 元
(4)預估固定費用 元
6.預估變動成本
(1)預估管理月費 %
(2)銷貨成本 %
(3)總變動費用＝ % ×月營業(yè)額
7.預估凈利
(1)可能月營業(yè)業(yè)績－租金－固定費用－變動總費用＝預估凈利
(2)本預估凈利為稅前凈利
8.損益平衡
（固定費用＋租金）÷（１－變動成本）
十、建議地點之確定
1.依上之抽樣人潮與抽樣地點所得之可能凈利
2.并分析可能之未來發(fā)展情況
3.將可供本企業(yè)開設門店之地段或區(qū)間一一注明
十一、商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y論
1.發(fā)展情況
(1)未來政府之 、 之建造
(2)未來捷運 、 所在點
(3)大型辦公大樓、 等之建造
(4)該商圈之未來轉變情況
a. 年齡層之轉變
b. 習慣之未來改變情況
c. 匯集之可能變動地段
2.競爭情況
(1)商圈內既存 的數(shù)量及大小。
(2)商圈內的 程度。
3.結論
根據(jù)以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：
(1)點應設在何處，何階段合適開店
(2)何種商品組合之配合
(3) 之型態(tài)
(4)狀況
(5)集會場所
伍、商圈調查報告方式
(商圈演示文稿方式)
陸、立地要素
一、營業(yè)面積[賣場]
1.是否合于本計劃預定面積
2.營業(yè)面積以 平方米分類
(1) 平方米
(2) 平方米上下
(3) 平方米上
二、標準寬度
1.以 米最佳
2.以 米次佳
3.以 米次佳
三、見度
1. 最佳
2. 交會點， 街道和方向
3.人潮走向之咽喉地段
四、便利性
1.同一商圈內以半徑 米，為其設店范圈
2.注意大障礙之阻隔，如大 、 、 等等
3.辦公商業(yè)區(qū)密度應以 家公司行號為設店基
五、可取得性
1.其該點租約之期限
2.說服加盟之可能
六、房屋使用類別
1.目前之房屋使用類別
2.水電型態(tài)之現(xiàn)狀
七、租金
1.以營業(yè)額 為準
2.以營業(yè)額 最佳
注：以上立地要素的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運營后再做估算。
柒、地點選定主要條件
一、人潮
1.流動人口[基本原則]
(1)平均每分鐘 人次以上極佳
(2)平均每分鐘 人次以上次佳
(3)平均每分鐘 人次以上為準
2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近
(1) 大型購物中心、超級市場出口。
(2) 百貨公司、大型服裝店附近。
(3) 肯德基、麥當勞。
二、地點
1. 位置最佳。
2. 之交會點、 主要街道和方向。
3.人潮走向 地段。
4.主要轉運 附近。
5.辦公商圈（機關團體、公司、行號）密集區(qū)
三、賣場面積
1. 平方米最佳
2. 平方米次佳
3. 平方米次佳
四、租金
1.以該店可能之營業(yè)額 為準．
2. 以下最佳。
注：以上地點選定主要條件的數(shù)據(jù)待示范店開出幾家運營后再做估算。
[以上僅為部分條件，為了您的投資安全，無專業(yè)人士指導，切勿模范]