一方面是部分樓盤銷售火爆,開(kāi)盤當(dāng)日便告售罄;另一方面,則是官方數(shù)據(jù)顯示,不少項(xiàng)目出現(xiàn)了高退房率。北京樓市這一“冷熱反差”讓置業(yè)者疑慮,市場(chǎng)回暖是否存在“人造因素”。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)顯示,目前,北京期房退房公示中有1759條退房項(xiàng)目記錄。京城幾大在售項(xiàng)目中,部分樓盤的退房率遠(yuǎn)高出正常水平。其中,美利山的退房率為11.97%、中堂為21.68%、沸城為30.85%、萬(wàn)象新天家園的退房率則高達(dá)85.62%。

5月11日,中國(guó)證券報(bào)記者以購(gòu)房者的身份走訪了上述幾大樓盤。銷售人員表示,退房是正�，F(xiàn)象,“前期,我們部分樓座確實(shí)存在較多退房現(xiàn)象,但都在正常范圍內(nèi),客戶退的房源現(xiàn)在都已基本售完。” 

業(yè)內(nèi)人士分析,退房率并不像數(shù)字顯示的那么簡(jiǎn)單,原因也較復(fù)雜。其背后可能是部分項(xiàng)目存在資金鏈緊張;也可能是前期市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高的“后遺癥”。近期,樓市成交量大幅上漲,不少項(xiàng)目提價(jià)明顯,這可能掩蓋退房的風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò),隨著積壓的剛性需求逐步釋放殆盡,成交量難以支撐價(jià)格上漲,退房現(xiàn)象可能再度抬頭。

整體退房率“趨降”  

“去年我買這個(gè)樓盤時(shí)是三期,每平方米要12000多元;今年1月份,開(kāi)發(fā)商推出的四期每平方米才9000元出頭。哪怕扣掉10%的違約金,退了都劃算。但現(xiàn)在,價(jià)格大部分又漲回來(lái)了,退了也不太好買。”一位在東北五環(huán)外購(gòu)房的客戶向中國(guó)證券報(bào)記者訴說(shuō)。 

西南四環(huán)一樓盤的銷售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者,今年初,由于該項(xiàng)目竣工交付時(shí)間拖延,不少業(yè)主以此為由要求退房。“那時(shí)候,我們的退房率是比較高。但后來(lái)市場(chǎng)轉(zhuǎn)好,退房現(xiàn)象明顯減少了�！蹦壳霸摌潜P前期的房源已經(jīng)全部售罊。下一期預(yù)計(jì)在五月中旬開(kāi)盤,銷售價(jià)格將上漲1000元/平方米左右。 

由于房?jī)r(jià)上調(diào),北京樓市整體退房率呈下降趨勢(shì)。以存量房網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)為例,4月份,北京存量房成交22195套,退房套數(shù)為703套,退房率為3.16%,而三月份存量房退房率為3.6%。 

在西南五環(huán)邊的沸城,銷售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者,該樓盤目前僅剩下幾套三居室在售,均價(jià)為9500元/平方米,并一再?gòu)?qiáng)調(diào),“剩下的房子已不多”。當(dāng)談到較高的退房率時(shí),該銷售人員解釋道,主要由于之前一家公司買了沸城數(shù)十套房,后來(lái)出于資金原因而清退。 

對(duì)于高退房率,業(yè)內(nèi)人士卻指出,在前期房?jī)r(jià)過(guò)高的情況下,一旦房?jī)r(jià)下跌超過(guò)一定比例,客戶理論上的毀約風(fēng)險(xiǎn)將極大增加。但4月份,北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售創(chuàng)三年來(lái)新高,房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升,則將降低退房的概率。 

根據(jù)發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日公布的最新數(shù)據(jù),4月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下降1.1%,降幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中北京房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比下降1%,但環(huán)比上漲0.4%。 

專家指出,一般情況下,退房者主要分為以下幾類人群:一是前期高價(jià)購(gòu)買了期房的購(gòu)房者,當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)后希望通過(guò)退房而尋求更高性價(jià)比的住房�；蚴峭恍^(qū)不同期開(kāi)盤的業(yè)主,由于開(kāi)發(fā)商降價(jià)超過(guò)心理預(yù)期,導(dǎo)致前期業(yè)主要求退房。二是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌,短期內(nèi)難有收益的房地產(chǎn)投資者。三是希望通過(guò)提出退房要求而對(duì)已有費(fèi)用進(jìn)行減免或補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主。四是確實(shí)由于交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題或者房屋配套與開(kāi)發(fā)商承諾不符,從而要求退房的購(gòu)買者。 

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期,房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期產(chǎn)生了極大影響。退房反映出部分購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法。當(dāng)預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)將相對(duì)下跌時(shí),就容易產(chǎn)生心理落差從而導(dǎo)致退房。同時(shí),部分退房者也是此前房?jī)r(jià)泡沫的受害者。隨著開(kāi)發(fā)商名目繁多的降價(jià)促銷,房屋的價(jià)值在不斷縮水,因此更多的人為了維護(hù)自身權(quán)益也開(kāi)始將退房付諸行動(dòng)。 

然而專家也提醒大家,按照現(xiàn)行的法律規(guī)定,僅僅由于房屋成交后價(jià)格的巨大差距還不能成為退房的理由,在法律上難以得到支持。 

背后是開(kāi)發(fā)商資金緊張  

部分項(xiàng)目退房率高,其實(shí)是因?yàn)轫?xiàng)目中部分樓座存在抵押,相當(dāng)于完成一次銷售。而在解除抵押重新上市時(shí),交易系統(tǒng)中的統(tǒng)計(jì)便顯示為“退房”。這一現(xiàn)象在樓市中較為普遍,其背后則是開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張。 

業(yè)內(nèi)人士更是透露,萬(wàn)象新天家園超過(guò)80%的退房率,正是由于之前開(kāi)發(fā)商對(duì)部分樓房進(jìn)行了銀行抵押。在解押的過(guò)程中需要通過(guò)退房這一步驟,因此造成了高退房率。 

去年,房地產(chǎn)銷售遭遇深寒,信貸普遍收緊,導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨緊。項(xiàng)目抵押和降價(jià)促銷的策略,成為開(kāi)發(fā)商緩解資金鏈壓力的有效手段之一。 

2009年2月,位于北京市東北三環(huán)的太陽(yáng)星城項(xiàng)目,有兩座樓以每平方米8200余元的價(jià)格整體出售給了一家大型央企的消息,再一次引發(fā)了前期業(yè)主退房的呼聲。因?yàn)?那一區(qū)域目前的銷售均價(jià)已超過(guò)15000元/平方米。 

太陽(yáng)星城開(kāi)發(fā)商冠城大通(600067)內(nèi)部人士向中國(guó)證券報(bào)記者證實(shí)了以上傳聞。他表示,這個(gè)售樓合同早在2005年就已簽訂,當(dāng)時(shí)每平方米8000多元是市場(chǎng)價(jià)格。 

然而當(dāng)記者詢問(wèn)他目前18000元/平方米的價(jià)格相比之下是否過(guò)高時(shí),該人士表示,公司認(rèn)為當(dāng)前價(jià)位是合理的,并且決不會(huì)因?yàn)檠肫蟮馁?gòu)樓價(jià)格而對(duì)其它房源降價(jià)。 

長(zhǎng)城證券的研究表明,房地產(chǎn)商采取“低價(jià)快跑”的策略可以為公司資金解困。尤其在股權(quán)融資收縮、債權(quán)融資受阻、房屋銷售不暢的種種不利背景下,地產(chǎn)商會(huì)采用適當(dāng)降低單個(gè)項(xiàng)目毛利率的做法來(lái)提高整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、加快資金回籠。 

在實(shí)際生活中,確實(shí)也出現(xiàn)過(guò)由于開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張、延期交房所導(dǎo)致的大規(guī)模退房事件。北京通州區(qū)的世紀(jì)星城二期住宅項(xiàng)目,交房時(shí)間延期14個(gè)月,從而引發(fā)了業(yè)主的集體退房。據(jù)了解,該樓盤原本的交房時(shí)間定為2008年7月底,后來(lái)經(jīng)過(guò)一拖再拖延期到了2009年9月底。無(wú)獨(dú)有偶,位于西南四環(huán)外的沸城8-1號(hào)樓,也延期交房近8個(gè)月。 

業(yè)內(nèi)人士指出,開(kāi)發(fā)商前期高價(jià)囤地,在遭遇銷售不暢時(shí),就會(huì)產(chǎn)生資金緊張,影響工程推進(jìn)計(jì)劃。 

虛假銷售回籠資金  

此前有媒體報(bào)道的“三里屯SOHO疑有假按揭”的消息一出可謂一石激起千層浪。盡管潘石屹后來(lái)親自出面澄清了此事,但有關(guān)“假按揭”的消息還是引來(lái)了廣泛關(guān)注。 

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)城市與房地產(chǎn)管理系主任喬志敏教授就認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”套現(xiàn),導(dǎo)致退房率過(guò)高的情況是存在的,但目前國(guó)家銀行按揭審批程序比較嚴(yán)格,因此只是個(gè)別現(xiàn)象。 

而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,“假按揭”現(xiàn)象的發(fā)生,主要由于開(kāi)發(fā)商手中“缺錢”所致。去年樓市清淡使得開(kāi)發(fā)商資金鏈告急,因此通過(guò)“內(nèi)部銷售”或者找“托兒”假借購(gòu)房者身份買房,做“假按揭”從銀行騙取貸款。當(dāng)市場(chǎng)回暖時(shí)開(kāi)發(fā)商再把房子退掉。這樣一來(lái),不僅解決了資金鏈問(wèn)題,還能趁機(jī)賺上一筆。尤其自去年銀行下調(diào)了房貸利率之后,“假按揭”的現(xiàn)象便有所抬頭。一方面,開(kāi)發(fā)商的貸款審批要求越來(lái)越嚴(yán),而住房按揭貸款的手續(xù)要相對(duì)簡(jiǎn)單一些;另一方面,個(gè)人住房貸款的利率要比開(kāi)發(fā)貸款低。因此開(kāi)發(fā)商通過(guò)“自買自賣”從銀行套現(xiàn),既緩解了資金問(wèn)題,又回避了降價(jià)售樓的尷尬,并且通過(guò)捂房制造虛假繁榮推高了房?jī)r(jià)。 

因此有專家指出,監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)防“假按揭”等金融案件的發(fā)生。除了進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)外,還應(yīng)對(duì)樓盤退房率設(shè)置“警戒線”,一旦出現(xiàn)異�，F(xiàn)象,就要引起監(jiān)管部門的足夠重視。