金融街（000402.SZ）是幸福的。在大量跨國(guó)從CBD撤離、CBD寫字樓空置率達(dá)30％的今天，金融街還在地產(chǎn)的寒風(fēng)中堅(jiān)守。
“如果算上新開(kāi)的準(zhǔn)備出租的樓盤，金融街地區(qū)寫字樓的空置率應(yīng)該在20％左右；不過(guò)如果不算上這部分樓盤，實(shí)際入住率應(yīng)該在百分之九十五六左右！2月26日，北京找樓網(wǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴周報(bào)記者。
對(duì)于上市金融街來(lái)說(shuō)，這意味著其在處于金融街地區(qū)的大量寫字樓的運(yùn)營(yíng)仍很穩(wěn)定！2009年金融街的業(yè)績(jī)變化主要看天津津塔和津門項(xiàng)目的情況！逼桨卜治鰩焺⒓(xì)輝一語(yǔ)中的。
金融街地區(qū)物業(yè)不受影響
對(duì)于金融街來(lái)說(shuō)，其位于金融街地區(qū)的金陽(yáng)大廈、國(guó)企大廈、通泰大廈、富凱大廈、金融大廈、金融街購(gòu)物中心等超過(guò)十處物業(yè)足以保持其業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性，即使在如今的危機(jī)條件也是如此。
“我們大部分都是2007、2008年簽約的，一般都是中長(zhǎng)期簽約，不是一年一簽，所以不涉及租戶搬遷這些事，收入也比較穩(wěn)定！苯鹑诮侄赜谌卦诮邮芾碡(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
于蓉告訴記者，新的樓盤比如現(xiàn)在開(kāi)盤的A5大廈出租率、出租價(jià)格都會(huì)受到一些影響，“現(xiàn)在正在跟客戶協(xié)商，不過(guò)目前看來(lái)出租也比較穩(wěn)定，我們比較樂(lè)觀！
至于影響有多大，于蓉表示，“如果跟金融街整個(gè)區(qū)域的平均租金比，應(yīng)該沒(méi)有影響，甚至有上升，如果跟英藍(lán)大廈這樣牛市期間開(kāi)業(yè)、招租情況比較好的相比，A5肯定沒(méi)有那么高。”
為什么CBD、中關(guān)村地區(qū)的寫字樓受到那么大影響，而金融街地區(qū)很小？于蓉解釋說(shuō)，“金融街更多的優(yōu)勢(shì)是客戶的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榭蛻粢試?guó)內(nèi)的主力金融機(jī)構(gòu)和大企業(yè)為主，而下滑較高的CBD，他們的客戶主要是國(guó)際的世界500強(qiáng)的辦公區(qū)，現(xiàn)在他們受影響比較大，對(duì)業(yè)務(wù)規(guī)模、租用面積都有壓縮。應(yīng)該是客戶不一樣，結(jié)果也不同！
在金融街，物業(yè)的高出租率一直為外人稱道。
金融街整個(gè)地區(qū)的物業(yè)都比較好，因?yàn)橹虚L(zhǎng)期簽約，2009年甚至2010年都不會(huì)受到本質(zhì)性影響。”平安證券房地產(chǎn)分析師劉細(xì)輝說(shuō)。
北京找樓網(wǎng)的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，“如果算上新開(kāi)的準(zhǔn)備出租的樓盤，金融街地區(qū)寫字樓的空置率應(yīng)該在20％左右；不過(guò)如果不算上這部分樓盤，實(shí)際入住率應(yīng)該在百分之九十五六左右。這說(shuō)明寫字樓還是很滿的。不過(guò)，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了一些微小的下降，大概每平方每天5毛左右的波動(dòng)。”
于蓉告訴記者，金融街購(gòu)物中心的租金情況是跟客戶一個(gè)一個(gè)談的，每家都不一樣，這一點(diǎn)會(huì)在年報(bào)上有說(shuō)明。
2009年主要看津塔和津門項(xiàng)目
除了北京的物業(yè)項(xiàng)目，金融街在其他項(xiàng)目進(jìn)展如何？于蓉一一為記者作了解答。
“位于江西南昌的紫金園一期項(xiàng)目，去年已經(jīng)售罄，今年賣二期，由于春節(jié)之后一期交房時(shí)間，二期還沒(méi)有正式開(kāi)盤，現(xiàn)在正在為開(kāi)盤做準(zhǔn)備，目前在續(xù)客，只接受客戶咨詢！
“F3項(xiàng)目也已經(jīng)賣完了！
“德勝門項(xiàng)目下半年竣工，我們都是整售，沒(méi)有跟散戶接觸！
“津塔項(xiàng)目，今年年底有一部分要竣工，下半年要開(kāi)盤！
津塔項(xiàng)目位于天津，金融街在天津的另一個(gè)項(xiàng)目是津門項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目都位于天津的核心區(qū)域，項(xiàng)目規(guī)劃為高檔寫字樓、公寓、酒店，建成后將成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，總額超過(guò)50億元，對(duì)金融街業(yè)績(jī)影響較大。
劉細(xì)輝認(rèn)為，金融街的業(yè)績(jī)看點(diǎn)主要在津塔和津門項(xiàng)目，尤其是公寓的出售對(duì)2009年業(yè)績(jī)影響較大，因?yàn)槠湓诒本┑奈飿I(yè)項(xiàng)目是相對(duì)穩(wěn)定的。
2008年7月，國(guó)海證券分析師趙鐸按照當(dāng)時(shí)的房市行情預(yù)測(cè)津塔和津門項(xiàng)目對(duì)金融街2009、2010、2011年的業(yè)績(jī)影響分別為0．04元、0．16元和0．23元。他當(dāng)時(shí)按照的公寓結(jié)算價(jià)超過(guò)每平方米1．6萬(wàn)元，不過(guò)，由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走弱，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)受到了一定影響。
不過(guò)，于蓉對(duì)天津地區(qū)仍較為看好，她告訴記者，“未來(lái)公司將在北京、天津等環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展！彼钩，“住宅市場(chǎng)的影響比商業(yè)地產(chǎn)大很多！
實(shí)際上，津塔和津門項(xiàng)目更大的意義在于這是金融街第一個(gè)真正意義上復(fù)制其北京模式的項(xiàng)目，一旦，對(duì)金融街在天津乃至全國(guó)的擴(kuò)張都具有正面意義。
方向仍是收縮
盡管持有現(xiàn)金較多，并在2008年下半年多次發(fā)力爭(zhēng)取新項(xiàng)目，于蓉還是告訴記者，“我們不會(huì)擴(kuò)張，我們的方向仍是收縮！
不過(guò)她拒絕透露2008年的開(kāi)工情況，“開(kāi)工情況我們會(huì)在年報(bào)的新開(kāi)工面積中有披露，現(xiàn)在不方便透露！
但是，她表示，“商業(yè)地產(chǎn)一般周期需要3年時(shí)間，而住宅只要一年半，因此公司規(guī)劃不是說(shuō)停就能停的。根據(jù)對(duì)商務(wù)地產(chǎn)中長(zhǎng)期的判斷，我們覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)較低、波動(dòng)較小，消費(fèi)群體是大企業(yè)，他們的租金承受能力要比個(gè)人強(qiáng)很多！
于蓉告訴記者，近一兩年公司的方向不會(huì)有太大的變化！耙呀(jīng)進(jìn)入的城市，土地儲(chǔ)備規(guī)模也比較大了，足夠3年的開(kāi)發(fā)，我們?cè)谕獾乩^續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張的可能性不大了。”
針對(duì)公司未來(lái)的區(qū)域，于蓉表示，“未來(lái)我們會(huì)集中于北京、天津等環(huán)渤海地區(qū)，因?yàn)槲覀兛偛吭谶@、儲(chǔ)備也在這，有優(yōu)勢(shì)。”
而隨著公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)越來(lái)越多，公司持有的物業(yè)資產(chǎn)也會(huì)增加，于蓉表示，“出于風(fēng)險(xiǎn)的考慮，會(huì)有一個(gè)上限——自持物業(yè)的總投資不能超過(guò)凈資產(chǎn)總額。”