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開店選址之便利店選址三大忌諱

[日期:2008-10-13 ] 來源:互聯(lián)網(wǎng)  作者:佚名
  便利店的經(jīng)營成功與否,和選址關(guān)系密切。選址正確,店鋪可以存活;經(jīng)營正確,店鋪可以紅火。選址是質(zhì)變,而經(jīng)營是量變,先有選址的成功才能有經(jīng)營的成功。若店鋪選址先天不足,其它部門再強也無力回天。而選址的理論方法也是各有各的一套,沒有通用規(guī)則。因此,在本文中重點介紹便利店選址三大忌諱,一般來說,避開這些忌諱,然后按照企業(yè)對選址的一些基本標(biāo)準(zhǔn)來操作,店鋪的銷售就基本可以保證,不至于開出與預(yù)測相差懸殊的失敗店。

  一、店鋪的立地條件


  所謂立地條件主要是從顯眼度、迎客度,聚合度、可視性等方面來說的。立地條件與商圈是一個完全獨立的不同概念,立地是先于商圈的。所謂“立地條件太差”也很難有固定的標(biāo)準(zhǔn),運用之妙,存乎一心,每個企業(yè)根據(jù)自己的實際情況來選擇店鋪。但總有一些指標(biāo)是可以通用的,筆者認為重點指標(biāo)有以下幾點:


  1、面寬不得小于4米——面寬小于4米的店鋪很難讓顧客注意到,顯眼度有明顯缺陷。一般來說面寬大于6米以上店鋪為佳。


  2、門前臺階不得高過1.5米——便利店是迎合顧客,而不是吸引顧客。這樣的店鋪迎客度有明顯問題。


  3、地下店鋪或二層店鋪——這屬于選址最基本的問題,設(shè)在地下室或樓上的便利店主要缺點是:顧客進出不方便;店鋪位置不醒目而難以招徠顧客,從而違背了便利店主要提供方便的原則。


  1、店鋪動線——店鋪附近有很多顧客,但顧客是否需要經(jīng)過目標(biāo)店呢?顧客是必須路過店前;還是需要為了購買特意來到門店呢?這就是聚合度的問題。


  2、店鋪的其它缺陷,例如面積小于30平米,西曬,風(fēng)口,從主路上看不到等等問題,都是影響店鋪銷售的原因。


  總體來說,店鋪的立位問題屬于細節(jié)問題。這些細節(jié)問題表面上看無足輕重,但當(dāng)某一點達到一個極限時,就成為店鋪開設(shè)與否的關(guān)鍵指標(biāo),尤其是針對便利店這種微型業(yè)態(tài)來說。例如在一個較好商圈里,某一店鋪面寬只有3米,即使面積超過30平米,原則上該店鋪也應(yīng)舍棄。店鋪的顯眼度、迎客度、聚合度、可視性等方面指標(biāo)其實和風(fēng)水學(xué)是相通的。風(fēng)水學(xué)預(yù)測店鋪的依據(jù),無非亦是朝向,房型,死角,山水,風(fēng)向,日照,死穴等,其實大多數(shù)都是店鋪的立位條件的驗證。因此,從科學(xué)的角度來說,兩者在分析店鋪優(yōu)劣時,是一致的。


  二、店鋪商圈人口


  商圈人口:在店鋪商圈范圍內(nèi)活動人口的數(shù)量,活動人口包括居住人口,辦公人口,學(xué)習(xí)人口等。同樣一個問題,多少商圈人口我們認為過少呢?具體標(biāo)準(zhǔn)如下:


  1、社區(qū)消費為主或高檔社區(qū)店戶數(shù)小于1000戶之店鋪則認為商圈人口不足,商圈人口不足,導(dǎo)致客票數(shù)不足,從而導(dǎo)致店鋪經(jīng)營容易失敗。3000—4000個社區(qū)商圈人口支撐一個店的經(jīng)驗理論是基本適用于國內(nèi)便利店的。


  2、辦公客流為主的店鋪(商務(wù)店)需要的客流支撐同樣在3000人以上,按照大廈的面積、容積率、訪客比例基本可以推算出商圈內(nèi)人口的數(shù)量。


  3、商業(yè)街店(客流店)的人口基數(shù)至少要超過6000人。商業(yè)街大多數(shù)是共享客流派生客流,客單價較低,且入店率也會比一般店鋪低很多,因此對人數(shù)要求高。但一般繁華區(qū),鬧市區(qū)都會超過這個基本標(biāo)準(zhǔn)。


  說明一點,店鋪商圈人口過少的店鋪一定不能開,但并一定意味著超過這個標(biāo)準(zhǔn)的店鋪就可以開設(shè)。這些忌諱只用來否定店址,并非能夠正面評價出優(yōu)良店鋪。


  三、店鋪客流


  如果說商圈是一個宏觀概念的話,那么客流就是一個對應(yīng)的微觀概念,它和商圈是相互印證的。店鋪客流包括門前實際客流和經(jīng)過商圈人口推測出來的理論客流,是重要的微觀指標(biāo)。具體內(nèi)容如下:


  1.門前實測客流數(shù)不足之店鋪不開;門前實測客流雖多但無停留理由之店鋪不開;理論客流遠小于實際客流之店鋪不開?傮w來說,第一要確定客流數(shù)量足夠;第二就是要確定客流的有效性。


  2.客流的有效性衍生出來另一個問題:就是客流的“質(zhì)量”問題。客流質(zhì)量取決于顧客的年齡階層、收入水平、消費習(xí)慣等眾多因素,需要詳細分析,無法簡單的說什么樣的客流就不能開店。因此,在開店忌諱中無法給出明確指標(biāo),只能概念性的界定。


  3.無明顯結(jié)點之店鋪不開——結(jié)點:不同于規(guī)劃學(xué)中的節(jié)點概念(節(jié)點屬于立地條件),是指人群易于集結(jié)的地點,例如辦公樓,學(xué)校,醫(yī)院,社區(qū)等。沒有明顯結(jié)點,就是我們在預(yù)測分析目標(biāo)店的銷售時,無法找出明顯的銷售貢獻結(jié)點,開店時我們不能清晰明確的知道,我們的主流顧客是誰,這種店鋪很難成功。因此,對客流的來源觀察亦非常重要。


  4.300米內(nèi)無任何競爭對手之店鋪不開——問題肯定有,具體情況不同,相信經(jīng)過簡單分析就可以得出不能開店的結(jié)論。但需要注意,有一些新興區(qū)域,配套還未建立的辦公、居住區(qū)域,不能簡單下結(jié)論。


  可以看出,以上開店三大忌諱基本涵蓋了商圈、交通、吸引力等選址的基本要素,可以簡單判斷出店鋪好壞,但不能量化具體的店鋪優(yōu)劣。除以上幾點技術(shù)忌諱外,更忌諱的是專業(yè)人員和決策者憑感覺簡單下結(jié)論。很多時候,企業(yè)的決策者對選址并不精通,卻是最后拍板者,而這就要求相關(guān)專業(yè)人員作好前提工作,在可行性分析中對店鋪指標(biāo)的細節(jié)一一名列,主次分明,不可避重就輕,掩蓋缺陷,方能達到輔助決策的目的。

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