銀行貸款細(xì)則的“難產(chǎn)”使市場(chǎng)氛圍顯得更為膠著。
在財(cái)政部的救市政策出臺(tái)一周后，關(guān)于房貸的實(shí)施細(xì)則各銀行仍在緊密制訂之中。農(nóng)業(yè)銀行的細(xì)則仍停留在總行層面，各地分行仍未有詳盡的操作細(xì)則出來(lái)。原來(lái)有銀行欲從最大限度上放松對(duì)房貸的“束縛”，將可享受首付兩成、利率下浮至0.7倍優(yōu)惠的房源擴(kuò)大至所有類型的住房，但銀監(jiān)會(huì)突然下發(fā)的通知使這一想法“胎死腹中”。
顯然，央行與銀監(jiān)會(huì)對(duì)此次房貸放松的力度仍有所保留，尤其是對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)的把握，仍然嚴(yán)守此前的風(fēng)險(xiǎn)控制紅線，因此，此次房貸放松的受惠面將因此被控制在相對(duì)有限的人群范圍內(nèi)。
與此同時(shí)，準(zhǔn)備購(gòu)房的居民對(duì)政策的反應(yīng)也各不相同。一些急于購(gòu)房的剛性需求，在稅費(fèi)方面的減免政策出臺(tái)后，已經(jīng)開(kāi)始迫不及待地加入看房大軍，但更多的人選擇了進(jìn)一步觀望。
“稅費(fèi)的減免相對(duì)目前高企的房?jī)r(jià)，只能算是‘小巫見(jiàn)大巫’，目前市場(chǎng)上大多數(shù)樓盤的折扣普遍都比這次的稅費(fèi)減免幅度更大！ 一位上海業(yè)內(nèi)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。
房?jī)r(jià)會(huì)否深幅調(diào)整
業(yè)界關(guān)于樓市未來(lái)走向看法出現(xiàn)分歧。部分學(xué)者認(rèn)為，救市并不能改變樓市下調(diào)的趨勢(shì)，市場(chǎng)將面臨深幅調(diào)整！吧罘{(diào)整”被認(rèn)為是平均房?jī)r(jià)下調(diào)超過(guò)30%的調(diào)整。但包括SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士則表示，如果熱點(diǎn)城市的平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)超過(guò)30%的下跌，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，都將是災(zāi)難性的。因此，他認(rèn)為：“一些地區(qū)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，一些樓盤價(jià)格下跌的幅度會(huì)超過(guò)30%，但是整體房?jī)r(jià)不會(huì)下跌這么多！
深圳社科院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)高海燕無(wú)法認(rèn)同潘石屹的說(shuō)法。他在接受其他媒體采訪時(shí)表示，只要不是開(kāi)發(fā)商全線降價(jià)，消費(fèi)者就難以形成底部共識(shí)，只會(huì)令他們繼續(xù)觀望！澳壳暗姆?jī)r(jià)還沒(méi)調(diào)整到位，只有出現(xiàn)比較深幅的調(diào)整，這個(gè)市場(chǎng)才能恢復(fù)正常。”
一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，業(yè)界普遍認(rèn)為調(diào)整明顯的廣州和深圳，當(dāng)?shù)胤炊⑽闯雠_(tái)任何實(shí)質(zhì)性的救市舉措。易居中國(guó)在最近的一份研究報(bào)告中表示，目前救市的近20個(gè)城市中，部分城市的樓市并沒(méi)有遭遇到明顯的打擊，甚至可以說(shuō)仍舊處于有序健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)中，因此，其“救市”的舉動(dòng)很大程度上有跟風(fēng)之嫌。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的判斷仍然并不樂(lè)觀。易居中國(guó)最近在全國(guó)30多個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)展的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的市場(chǎng)預(yù)測(cè)調(diào)研結(jié)果顯示，有51.4%的受訪者認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)將會(huì)下調(diào)，只有12%的受訪者認(rèn)為可能出現(xiàn)上漲。與上季度的調(diào)查結(jié)果相比，認(rèn)為四季度房?jī)r(jià)下跌的比例上升了14.4個(gè)百分點(diǎn)。
易居中國(guó)在調(diào)研報(bào)告中稱，上海、廣州、北京及深圳等一線城市由于房?jī)r(jià)高企降價(jià)空間充足，以及受市場(chǎng)調(diào)整的影響，開(kāi)發(fā)商判斷，四季度將繼續(xù)降價(jià)。上述區(qū)域的受訪者中，71.1%認(rèn)為房?jī)r(jià)較三季度將繼續(xù)下調(diào)，僅2.6%的開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲。
北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心副教授沈明高在《財(cái)經(jīng)網(wǎng)》上表示，政府救市對(duì)維持目前的高房?jī)r(jià)是沒(méi)有效果的，但是這些舉措能保證樓市在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，健康地回調(diào)——也就是調(diào)整到離基本面比較近時(shí)，不出現(xiàn)“恐慌
性”的過(guò)度下調(diào)。“按照我們此前的分析，目前房?jī)r(jià)距離基本面的偏離程度大概在15%~30%”。因此，他認(rèn)為樓市不會(huì)出現(xiàn)深幅調(diào)整。
易居中國(guó)房地產(chǎn)研究中心分析師林波卻表示，去年四季度到今年二季度市場(chǎng)低迷主要是由于政策調(diào)控，按照以往市場(chǎng)情況，三季度成交量應(yīng)該比二季度市場(chǎng)更高一些，特別是在今年持續(xù)調(diào)整了這么長(zhǎng)時(shí)間的情況下。但今年三季度成交量卻出現(xiàn)了更大幅度的萎縮，很多城市9月份成交量創(chuàng)下了新低，市場(chǎng)的這種變化應(yīng)主要?dú)w因于宏觀經(jīng)濟(jì)背景發(fā)生了重大改變。
救市將延緩房?jī)r(jià)下跌過(guò)程？
早于財(cái)政部之前就已經(jīng)自行救市的各個(gè)城市，其樓市走勢(shì)或許對(duì)判斷全國(guó)樓市會(huì)否進(jìn)入深幅調(diào)整有一定借鑒。在成都，因地震成為全國(guó)第一個(gè)救市的城市，在救市政策出臺(tái)4個(gè)多月后，又一輪降價(jià)風(fēng)潮再度上演。在市中心區(qū)域的金沙社區(qū)，去年最高時(shí)毛坯房曾攀升至8000元/平方米以上，最新的精裝修房售價(jià)已跌破5000元/平方米的大關(guān)，跌幅近40%。在成都溫江，今年初還掛出將近5000元/平方米售價(jià)的樓盤，最近的價(jià)格已下調(diào)至2500元/平方米左右，跌幅已接近50%。
事實(shí)上，成都樓市在當(dāng)?shù)鼐仁姓叱雠_(tái)前后，就已經(jīng)有過(guò)一輪降價(jià)潮，當(dāng)時(shí)降價(jià)的幅度大多在10%~15%左右，僅少數(shù)樓盤的降價(jià)幅度超過(guò)20%，在成交量沒(méi)有出現(xiàn)明顯回升的情況下，這一輪降價(jià)顯然是成交量持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商急于出貨的心理使然。
最早救市的城市之一南京，樓市價(jià)格目前也有較大幅度的調(diào)整，且主要集中于江北、江寧及河西等板塊，下降幅度在20%左右。林波表示，目前南京市的住宅成交量也主要集中于上述幾個(gè)板塊，“降價(jià)的效果比較明顯”。但他強(qiáng)調(diào)，這僅僅是南京樓市短期的底部，如果樓市成交再度萎縮，個(gè)別項(xiàng)目又帶頭進(jìn)一步降價(jià)的話，南京樓市仍有可能出現(xiàn)價(jià)格再度往下的情況。
早在財(cái)政部救市政策出臺(tái)后，海通證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師帥虎就曾表示，政策的出臺(tái)和預(yù)期差不多，但這只能起到延緩房?jī)r(jià)下跌的作用，反而延長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的調(diào)整時(shí)間。從供求關(guān)系看，現(xiàn)有滯銷的房子數(shù)量比較大，新開(kāi)工項(xiàng)目雖然減少，但估計(jì)要到2009年才能體現(xiàn)出來(lái)。
林波也認(rèn)為，現(xiàn)在的問(wèn)題是市場(chǎng)信心不足，居民對(duì)未來(lái)收入預(yù)期信心下降，使很多人不敢買房。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如果持續(xù)不景氣，這種情況可能更為嚴(yán)重！叭绻山涣吭诘谒募径葲](méi)有明顯回升的話，開(kāi)發(fā)商要保持目前的價(jià)格水平已經(jīng)很艱難，特別臨近年底，開(kāi)發(fā)商面臨還款高峰，價(jià)格可能還有進(jìn)一步的下跌空間”。