在去年出臺(tái)“國(guó)八條”的基礎(chǔ)上，今年3月以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫信號(hào)和措施頻出，不少人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“寒冬”，或者將“風(fēng)光不再”。但記者近日在安徽、江蘇等地采訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)仍然是地方的熱門(mén)行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀調(diào)控預(yù)期尚有一定差距。
雖然政策從出臺(tái)到生效存在“時(shí)滯”，安徽、江蘇房地產(chǎn)投資增幅較去年同期也有所回落，但增幅仍然較大，投資仍在高位運(yùn)行。上半年，安徽省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資259.5億元，同比增長(zhǎng)35%，這意味著房地產(chǎn)業(yè)仍然分流著安徽近1/4的固定資產(chǎn)投資額，在該省其他行業(yè)中，只有制造業(yè)能夠與房地產(chǎn)業(yè)相抗衡。江蘇省上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資767.72億元，同比增長(zhǎng)24.9%，占全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的24.3%，與去年同期持平。
與此形成反差的是，上半年，安徽省商品房空置面積同比增長(zhǎng)22.5%，江蘇省商品房空置面積同比增長(zhǎng)113%。商品房銷(xiāo)售情況不盡如人意，加大了房地產(chǎn)商對(duì)銀行的依賴(lài)程度。今年一季度江蘇房地產(chǎn)業(yè)新增貸款187.52億元，是去年全年增量的1.87倍，成為非制造業(yè)貸款需求及投放增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。
不論在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)都熱度不減。為什么在國(guó)家嚴(yán)厲調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)依然“火勢(shì)熊熊”？記者采訪發(fā)現(xiàn)，地方政府并非反對(duì)中央調(diào)控，如對(duì)中央在利率和稅率上的宏觀調(diào)控措施，地方政府都是嚴(yán)格執(zhí)行的。但地方政府利益最大化的動(dòng)機(jī)，使得地方政府在土地交易與房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲得的利益越來(lái)越大。
安徽省地方稅務(wù)局計(jì)財(cái)處副處長(zhǎng)李今是告訴記者，1至8月，全省地稅系統(tǒng)完成稅收163億元，同比增長(zhǎng)21.8%，其中來(lái)自房地產(chǎn)和建筑業(yè)的稅收48.6億元，同比增長(zhǎng)34.5%。房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的稅收增幅不僅大大高于全省各行業(yè)地方稅收平均增幅，還占據(jù)了全省地稅總收入1/3的份額。
在制造業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的蘇州市，上半年全市建筑、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收完成82億元，同比增長(zhǎng)17.6%，占一般預(yù)算收入的35.2%。昆山市今年前六個(gè)月地方稅收完成21.3億元，其中房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收達(dá)11.4億元，占53.5%。
采訪發(fā)現(xiàn)，在安徽、江蘇不少市縣，地稅收入的增長(zhǎng)近年來(lái)主要靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)，營(yíng)業(yè)稅增收額的四成以上、企業(yè)所得稅增收額的七成以上來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。面對(duì)房地產(chǎn)稅收快速增長(zhǎng)的成績(jī)單，地方政府官員往往津津樂(lè)道，而地方稅務(wù)部門(mén)卻高興不起來(lái)。李今是說(shuō)，房地產(chǎn)稅收增長(zhǎng)固然是好事，但并非經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展下的高增長(zhǎng)，在宏觀經(jīng)濟(jì)變數(shù)和因素難以確定的情況下，房地產(chǎn)稅收占比越高，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)性可能就越大。
一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)追逐利益的主體已經(jīng)連結(jié)成一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)鏈條，宏觀調(diào)控變得“有些無(wú)奈和乏力”。這種經(jīng)濟(jì)體主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、商業(yè)銀行、房產(chǎn)投機(jī)者以及地方政府構(gòu)成，而地方政府顯然是房地產(chǎn)投資最積極的推動(dòng)者之一。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1至8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11063億元，同比增長(zhǎng)24%，僅比上半年微降0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資增長(zhǎng)高達(dá)32.2%，住宅投資不但熱度不減，反而比上半年增速加快0.8個(gè)百分點(diǎn)。在31個(gè)省市中，有17個(gè)省市住宅投資增長(zhǎng)明顯超過(guò)全國(guó)住宅投資平均增長(zhǎng)水平。從房地產(chǎn)投資資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款仍高達(dá)51%。
由此看來(lái)，房地產(chǎn)投資居高不下，除了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)加快升級(jí)、市場(chǎng)需求比較旺盛的因素外，主要原因還在于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)。
國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任王小廣博士說(shuō)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快，貨幣信貸投放增長(zhǎng)過(guò)快，對(duì)外貿(mào)易順差增長(zhǎng)過(guò)快和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，實(shí)際上是相互關(guān)聯(lián)、相互依存、相互作用的，盡管原因錯(cuò)綜復(fù)雜，但最核心的問(wèn)題是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)過(guò)熱。房市過(guò)熱又帶動(dòng)直接相關(guān)的50多個(gè)行業(yè)投資，導(dǎo)致貨幣信貸投放增長(zhǎng)過(guò)快，造成巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不穩(wěn)定性，還阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，并由此增大了能源消耗和環(huán)境污染壓力。
王小廣說(shuō)，落實(shí)宏觀調(diào)控政策，應(yīng)注意解決好地方政府對(duì)中央宏觀調(diào)控政策的響應(yīng)問(wèn)題。一方面需要研究和解決中央和地方適當(dāng)合理的事權(quán)和財(cái)權(quán)關(guān)系，多渠道加強(qiáng)地方財(cái)力；另一方面，要規(guī)范地方政府行為，真正把好土地和信貸兩個(gè)閘門(mén)，并通過(guò)征收土地閑置稅迫使開(kāi)發(fā)商放量開(kāi)發(fā)而非囤地沽價(jià)，將土地出讓金由一次付清改為分期給付。