全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)成思危在“國(guó)際金融危機(jī)與我國(guó)的應(yīng)對(duì)措施”報(bào)告會(huì)上透露房地產(chǎn)業(yè)代替了能源產(chǎn)業(yè)成為國(guó)家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中的最后一項(xiàng)后，各方對(duì)此事的討論與爭(zhēng)議便一直沒有停息。不論業(yè)界還是民間，熱議的焦點(diǎn)大都集中房地產(chǎn)業(yè)需不需要振興，如何振興，究竟是振興“房地產(chǎn)”還是振興“房?jī)r(jià)”的問(wèn)題上。
對(duì)此，社科院研究所研究員韓孟提醒：首先要做的是將房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程進(jìn)行全面統(tǒng)籌；中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授顧海兵態(tài)度則更加鮮明：土地沒有化，何來(lái)地產(chǎn)業(yè)？房產(chǎn)業(yè)沒有衰敗，遑論振興？
理清房屋使用效率
有消息稱，原來(lái)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃中沒有房地產(chǎn)行業(yè)，但有能源產(chǎn)業(yè)。在此時(shí)把也很重要的能源產(chǎn)業(yè)更換為房地產(chǎn)，你認(rèn)為原因是什么？
韓孟：現(xiàn)在似乎中央還沒有明確說(shuō)替換，只能說(shuō)這是一個(gè)假設(shè)。如果說(shuō)這個(gè)假設(shè)成立，那就說(shuō)明兩者相比，能源行業(yè)的技術(shù)性因素更多，而房地產(chǎn)的性更強(qiáng)。房地產(chǎn)業(yè)與民生聯(lián)系更加緊密，人們對(duì)它的關(guān)注度從市場(chǎng)層面來(lái)說(shuō)更高。能源主要是技術(shù)保障，如果技術(shù)調(diào)整不了，能源的公用方式和消費(fèi)方式消費(fèi)者就不好選擇，而房地產(chǎn)的供需雙方則可以做好多調(diào)整。這些年房地產(chǎn)已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府總是希望通過(guò)房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)更多的行業(yè)。如果是真的有這樣一個(gè)調(diào)整，可能是現(xiàn)在保增長(zhǎng)的需要，深化內(nèi)需的需要。
如果政府真的實(shí)施房地產(chǎn)振興規(guī)劃的話，你認(rèn)為將會(huì)有哪些具體措施可能出臺(tái)？
韓孟：都是老問(wèn)題了。第一是最低的居住保障；第二是普通居民消費(fèi)，包括第二套房的需求得到滿足；除此以外對(duì)房子的資本需求也要給予滿足。
也有人士表示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在急需的不是振興，而是調(diào)整。你認(rèn)為呢？
韓孟：說(shuō)振興，基本背景還是調(diào)整，F(xiàn)在我們應(yīng)該把房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程進(jìn)行統(tǒng)籌：應(yīng)該盤點(diǎn)一下，我們到底蓋了多少房子，這些房子的用途大體是哪些，F(xiàn)在有人提出來(lái)我們國(guó)家每年要投入1.5萬(wàn)億人民幣用于房地產(chǎn)的開發(fā)，理由是沒有這樣一個(gè)量，就不能保證房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)。但是如果10個(gè)年度20個(gè)年度這樣下去，我們究竟要蓋出多少房子來(lái)呢？現(xiàn)在在北京上海這樣的超大型城市，房屋建筑已經(jīng)相當(dāng)多了。如果把它們的功能做一些分類，理清房屋的用途和使用效率，就已經(jīng)非常了不起，非常有利于調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)了。
我認(rèn)為所謂城市化的意義既要爭(zhēng)奪空間，也要節(jié)約空間。過(guò)去大家平面居住，現(xiàn)在立體化，但是30年回頭一看，立體化做到了，居住需求的滿足卻差得遠(yuǎn)。房地產(chǎn)商應(yīng)該為普通居民提供的是薄利多銷的和。還有一點(diǎn)，我們的立體化規(guī)劃很隨機(jī)，我們有規(guī)劃院，也有各種法，既有技術(shù)因素保證，也有法律保障，但是最后做的卻還是影響了生存環(huán)境。城市化以難以節(jié)制的態(tài)勢(shì)鋪張推展，生態(tài)環(huán)境用地嚴(yán)重不足，造成城市空間結(jié)構(gòu)、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)畸形。這個(gè)問(wèn)題也需要調(diào)整。
多數(shù)網(wǎng)友認(rèn)為，這種所謂的振興計(jì)劃恐怕只會(huì)讓房?jī)r(jià)重新上揚(yáng)，擔(dān)心振興“房地產(chǎn)”最后會(huì)變?yōu)檎衽d“房?jī)r(jià)”。
韓孟：房?jī)r(jià)上揚(yáng)因素中有一部分源于市場(chǎng)運(yùn)作，有一部分與自然資源消耗相關(guān)。分層次分類型地細(xì)化房地產(chǎn)振興規(guī)劃，可以把不同的價(jià)位房源和功能房源對(duì)應(yīng)不同社會(huì)階層的有效需求。
呼喚土地市場(chǎng)化
目前房地產(chǎn)價(jià)格尚未回歸理性，談地產(chǎn)業(yè)“振興”為時(shí)過(guò)早。你覺得目前提房地產(chǎn)振興是個(gè)合適的時(shí)機(jī)嗎？
顧海兵：衰敗了才講振興，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)不存在衰敗，只是泡沫的擠除。擠掉泡沫難道不是好事嗎？擠掉泡沫是調(diào)整，不存在振興。
如果政府真的實(shí)施房地產(chǎn)振興規(guī)劃的話，你認(rèn)為將會(huì)有哪些具體措施可能出臺(tái)？
顧海兵：“規(guī)劃”在法律上沒有任何地位。中國(guó)沒有任何一部法律講到“規(guī)劃”，它沒有任何制約力，也沒有任何指導(dǎo)作用，因?yàn)樗旧聿⒉豢茖W(xué)。這是一個(gè)偽命題，無(wú)法無(wú)據(jù)，F(xiàn)在我們?cè)谶@個(gè)問(wèn)題上做的很不嚴(yán)肅，有點(diǎn)匆忙上陣，沒有好好準(zhǔn)備，三思而后行，一個(gè)低質(zhì)量的規(guī)劃還不如沒有規(guī)劃。
所謂“規(guī)劃”，政府也沒有手段去實(shí)施。靠什么去實(shí)施？政府能管財(cái)政、貨幣政策，土地的規(guī)劃審批你可以管一管，其他的你管什么呢？市場(chǎng)的事是你管的嗎？房地產(chǎn)想干什么你管得了嗎？也不需要你去管。
你認(rèn)為在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)需要解決的問(wèn)題是什么？
顧海兵：?jiǎn)栴}分兩類，一類短期，一類長(zhǎng)期。長(zhǎng)期的是所有權(quán)和土地市場(chǎng)化。在中國(guó)，“房地產(chǎn)業(yè)”這個(gè)概念本身就值得推敲。實(shí)際上房產(chǎn)跟地產(chǎn)是有嚴(yán)格區(qū)分的兩個(gè)概念，因?yàn)橥恋剡不是商品，這就意味著中國(guó)經(jīng)濟(jì)在市場(chǎng)化方面極其低下。世界上有哪一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)土地不是商品呢？中國(guó)的土地過(guò)去是憲法明確規(guī)定不是商品，后來(lái)是“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”，一直沒有土地所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的概念，F(xiàn)在我們的土地分為兩塊，一個(gè)叫所謂城市土地，一個(gè)叫所謂農(nóng)村集體土地。城市土地是國(guó)家所有，從來(lái)沒有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題。沒有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的土地，我們?cè)趺蠢斫馑纳唐诽匦阅兀亢茈y。鄉(xiāng)村土地屬集體，集體是誰(shuí)呢？說(shuō)不清。鄉(xiāng)村土地如果進(jìn)入國(guó)家的再使用或者非農(nóng)使用，都必須首先要國(guó)家征用，然后才能轉(zhuǎn)入市場(chǎng)進(jìn)行所謂使用權(quán)的拍賣，F(xiàn)在當(dāng)然也開了個(gè)小口子，就是農(nóng)村土地在農(nóng)村范圍內(nèi)可以流轉(zhuǎn)，但等于沒開。
雖然有人反對(duì)土地歸村民所有，但是如果土地不變成個(gè)人化的東西，誰(shuí)能珍惜呢？有些人說(shuō)土地一旦私有化會(huì)產(chǎn)生兩極分化，這是一種想當(dāng)然的有罪推定的思想。也許在一二百年前是這樣，但現(xiàn)在我們?nèi)鐣?huì)的低保制度已經(jīng)建立了，怎么能說(shuō)失去了土地就失去了所有呢？而且更重要的是怎么假定每個(gè)人的土地都失去呢？土地是在運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生增值。把土地集中到能夠發(fā)揮更大優(yōu)勢(shì)的人手上難道是壞事嗎？而你通過(guò)轉(zhuǎn)讓可以獲得從事另外行業(yè)的資本。我們現(xiàn)在的問(wèn)題，是沒有確立這樣一個(gè)土地市場(chǎng)化的目標(biāo)。沒有土地市場(chǎng)化，談什么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？
短期也有很多東西可做。第一步要解決的就是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)問(wèn)題，F(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)都很難說(shuō)它準(zhǔn)確。導(dǎo)致老百姓都不太相信。面積多少、價(jià)格多少究竟指的是什么意思，可能統(tǒng)計(jì)局和建設(shè)部之間還不一致。出臺(tái)個(gè)政策，90平方米究竟是建筑面積還是使用面積，許多東西都不是很清楚。如果統(tǒng)計(jì)不明，怎么搞調(diào)控？可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)把我們的統(tǒng)計(jì)體系好好建設(shè)一下。再比如政府的透明。如果規(guī)劃局業(yè)務(wù)透明，我們?nèi)ゲ槭裁床牧暇秃芡〞，網(wǎng)上全部信息公布。但現(xiàn)在是作為納稅人的我們不知道國(guó)有土地怎么使用的。既然都是國(guó)有土地，為什么使用情況查不到？沒有公開，沒有陽(yáng)光，一切都免談。
現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的關(guān)鍵問(wèn)題還是怎樣使房子的價(jià)格與老百姓的收入水平能夠接近起來(lái)。你覺得要想讓大多數(shù)人能夠買得起房，關(guān)鍵點(diǎn)在哪里？
顧海兵：價(jià)格問(wèn)題不要太多關(guān)注。它是市場(chǎng)供需的平衡。除了前幾年因?yàn)榕菽@里面有政府的責(zé)任，但總的來(lái)講，價(jià)格是個(gè)市場(chǎng)的東西，不是人為控制的東西。價(jià)格高了買不起就買不起，買不起你租嘛，F(xiàn)在關(guān)鍵是二手房這樣一個(gè)存量巨大的市場(chǎng)沒有盤活。如果二手房盤活了，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格根本不會(huì)那么高。一個(gè)社會(huì)怎么可能都是新房子呢？二手房本來(lái)應(yīng)該是整個(gè)市場(chǎng)的大頭，新建的只是一小塊。但我們的政策不讓你盤活。出租要交所得稅，公安局審批??不是有利于二手房的盤活，而是壓制，導(dǎo)致整個(gè)住房市場(chǎng)比較畸形。