從央行5次降息，到房貸利率下限可打七折，“我的房貸究竟能否享受優(yōu)惠？何時(shí)能享受？”一時(shí)間，每個(gè)“房奴”都在計(jì)算那筆或多或少的息差。
而事實(shí)上，目前杭州不僅各個(gè)商業(yè)對(duì)存量房貸七折的放行標(biāo)準(zhǔn)不同，連他們的支行也各有各的“尺度”。
沒(méi)有免費(fèi)的午餐
將近一個(gè)月，陳其與銀行之間的拉鋸戰(zhàn)還沒(méi)有結(jié)束。
2008年10月底，央行宣布首套普通自住住房的房貸利率下限從下浮15％調(diào)整為下浮30％。自那以后，作為銀行近3萬(wàn)億元個(gè)人房貸余額的貢獻(xiàn)者之一，陳其也盼望著每個(gè)月能省下200多元利息。
但直到12月，陳其所的銀行才明確了首次貸款的可以享受七折優(yōu)惠，而對(duì)于他這樣的已貸款客戶，則一直沒(méi)有明確。
陳其第一次咨詢銀行的個(gè)貸時(shí)，對(duì)方的話給他潑了盆涼水：“具體正在制定，不過(guò)如果房貸金額少于30萬(wàn)元，基本上沒(méi)有希望，就算是30萬(wàn)以上的，也不一定能全部按照七折執(zhí)行，可能是七五折，或者八折。”而陳其的貸款只有20多萬(wàn)。
直到今年元旦，銀行還是沒(méi)松口，只是讓符合條件的業(yè)主去銀行登記，而針對(duì)“30萬(wàn)以下”的政策仍然是鐵板一塊。
失望的陳其開(kāi)始留意其他銀行的情況，他突然發(fā)現(xiàn)銀行和銀行間的區(qū)別很大。而無(wú)論哪家銀行，所有“讓利”都要以相應(yīng)的獲利作為補(bǔ)償。
陳其一個(gè)從某商業(yè)銀行貸款的朋友被告知，辦理“七折”需提供5份證明：第一，要證明是第一套；第二，要普通自住，140平方米以下才能算是普通自；第三，要證明過(guò)去的兩年之內(nèi)沒(méi)有信用不好的記錄，即沒(méi)有連續(xù)兩個(gè)月欠銀行的錢(qián)；第四，還要證明現(xiàn)在欠銀行錢(qián)的余額在40萬(wàn)元以上才可以享受優(yōu)惠；最后還需要提供結(jié)婚證，證明是已婚狀態(tài)。
另一個(gè)朋友的遭遇更是讓人哭笑不得。銀行的人告訴他，可以申請(qǐng)優(yōu)惠，條件是“幫銀行辦10張信用卡”或“存入10萬(wàn)元以上定期存款至少3個(gè)月”，“買(mǎi)入至少5萬(wàn)元”或“每月定期基金至少500元”。在開(kāi)通網(wǎng)上銀行后，給銀行帶來(lái)以上4項(xiàng)銀務(wù)中的其中一項(xiàng)的存量房貸客戶，就可以申請(qǐng)基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠，但是否獲批仍然需要等待銀行審核。
而在房貸上占有率最高、影響最大的四大國(guó)有銀行，除農(nóng)業(yè)銀行外，直到元旦后才明確對(duì)存量客戶可以實(shí)行七折優(yōu)惠。一家國(guó)有大行杭州分行的高管說(shuō)，他們并不按照貸款金額來(lái)設(shè)立門(mén)檻。
不過(guò)，當(dāng)另一國(guó)有銀行客戶丁蕾興沖沖跑到某支行辦理時(shí)，客戶經(jīng)理卻告訴她，由于她在上個(gè)月沒(méi)有及時(shí)扣款，信用記錄已被破壞，不能享受優(yōu)惠。
“我們的工資卡不是這個(gè)銀行的，所以有一個(gè)月沒(méi)有及時(shí)扣款，就晚了一兩天，竟然就沒(méi)優(yōu)惠了。”丁蕾郁悶地說(shuō)。
在打聽(tīng)過(guò)一圈后，陳其逐漸明白，即使是給七折優(yōu)惠，銀行也留了一手。有的銀行在調(diào)整利率的同時(shí)提高了提前還款的成本，比如不滿一年提前還款的，收提前還款本金的3％作為補(bǔ)償金，滿一年不滿2年的收取2％，滿兩年不滿3年提前還款的收取1％。
盡管如此，陳其還是決定“拋棄”他現(xiàn)在的銀行，“銀行那么多，他們總要搶客戶的！
確實(shí)，在利率大一統(tǒng)的年代，像陳其這樣的房貸客戶很少有選擇意識(shí)。如今，一些中小銀行在更積極地通過(guò)“轉(zhuǎn)按揭”爭(zhēng)奪客戶。
但就目前的情況看，其3種途徑操作起來(lái)都不容易—同名轉(zhuǎn)按揭，這種方式多年前就被叫停；平轉(zhuǎn)貸，要求在發(fā)生買(mǎi)賣(mài)后才能轉(zhuǎn)按揭，不少人通過(guò)親人之間轉(zhuǎn)賣(mài)房產(chǎn)來(lái)達(dá)到轉(zhuǎn)按揭的目的，但這種途徑面臨房產(chǎn)過(guò)戶至他人名下的風(fēng)險(xiǎn)；或者將原有銀行的貸款全部還清后轉(zhuǎn)換銀行，這需要購(gòu)房人有足夠的資金。
這些都讓走也不是、不走也不是的陳其感到茫然。
銀行當(dāng)然有著自己的算盤(pán)。
而陳其作為中國(guó)眾多存量房貸客戶中的一員，這場(chǎng)消費(fèi)者和銀行的博弈才剛剛開(kāi)始。
囚徒的困境
學(xué)博弈論中有一個(gè)著名的例子—“囚徒的困境”。
假設(shè)兩個(gè)嫌犯被警察抓住后分別審問(wèn)，如果兩個(gè)人都坦白罪行的話就會(huì)各判入獄8年，都抵賴的話最多只會(huì)勞教一年，其中一個(gè)坦白、另一個(gè)抗拒，則前者從寬無(wú)罪釋放，后者從嚴(yán)加判到10年。兩個(gè)囚犯分別關(guān)在不同的審訊室，因此無(wú)法得知對(duì)方的信息，但對(duì)方選擇坦白或是抵賴都對(duì)自己會(huì)產(chǎn)生很大的影響。
這種情況下，他們?nèi)绾芜x擇才是最優(yōu)的行為？博弈理論表明，全部坦白，各判8年是他們最終的選擇，而且是占優(yōu)的選擇。
而在房貸利率打不打七折的問(wèn)題上，銀行的狀態(tài)與“囚徒的困境”無(wú)異。
作為銀行的傳統(tǒng)，按揭貸款的發(fā)展歷史已將近10年，在銀行的個(gè)人金融業(yè)務(wù)中舉足輕重。房子抵押給銀行，又有首付作為保證，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制也一直在不斷完善，相比個(gè)人金融中的信用卡、業(yè)務(wù)等等，按揭貸款的低風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)疑就是一個(gè)“金蛋”。
此次房貸新政，是央行有意放開(kāi)利率市場(chǎng)化的試點(diǎn)，但對(duì)存量房實(shí)行七折，直接的影響就是銀行利潤(rùn)受損。
“銀行對(duì)此不歡迎也沒(méi)辦法，最低可以打七折，只要有一家打，最后結(jié)果就是大家都要去打七折。銀行只能這么做！币晃粯I(yè)內(nèi)專家認(rèn)為。
他分析，一般情況下，央行或監(jiān)管機(jī)構(gòu)給予總體政策指引，然后由各家銀行去頒布具體細(xì)則時(shí)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)大家都不愿意做出頭鳥(niǎo)的情況。銀行房貸新政策不出臺(tái)，說(shuō)白了是各家銀行在博弈。
“在漲價(jià)的過(guò)程中，讓各家銀行統(tǒng)一口徑并不是難事，但在房貸業(yè)務(wù)節(jié)節(jié)萎縮的時(shí)候，各家都恨不得能將客戶攬入懷中，但又不甘心定價(jià)太低。誰(shuí)越遲出臺(tái)就越有利，因?yàn)樵趧e人基礎(chǔ)上略為放低最主動(dòng)！
那么,當(dāng)存量房貸利率打七折后，銀行的利潤(rùn)究竟受到多大的影響？
房貸新政規(guī)定，住宅商貸利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。在此之前，經(jīng)過(guò)多次降息后，商業(yè)銀行的存貸利差越來(lái)越小，5年期以上貸款利率打七折只有4.158％，與5年期存款利率3.60％相比，只相差0.558個(gè)百分點(diǎn)，這意味著銀行利差收入將大幅縮水。
而一個(gè)2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠的房貸客戶，在申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率后，銀行又將損失多少利差收？
有研究報(bào)告認(rèn)為，存量房貸七折對(duì)商業(yè)銀行利潤(rùn)負(fù)面影響輕微。
浦發(fā)銀行某高管在接受采訪時(shí)表示，對(duì)銀行利潤(rùn)是否有負(fù)面影響，關(guān)鍵是看在什么尺度下來(lái)觀察這個(gè)問(wèn)題。雖然從銀行微觀主體來(lái)看，收入有所下降，但是放在一個(gè)更宏觀的尺度來(lái)說(shuō)，能夠刺激中國(guó)市場(chǎng)，則對(duì)銀行有好處。
一家城商行高層告訴記者，房地產(chǎn)和銀行業(yè)一榮俱榮，房貸降低能夠刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，因此對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是利好消息。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主郭田勇則表示，存量貸款利率七折優(yōu)惠實(shí)施后，雖然銀行不至于虧損，但是銀行盈利肯定會(huì)減少。
有人算了這樣一筆賬：以房貸尾款30萬(wàn)元、貸款期限20年計(jì)算，購(gòu)房者在支付0.85倍基準(zhǔn)利率的時(shí)候，需要支付利息30.29萬(wàn)元(5.94％×0.85×20×30萬(wàn)＝30.29萬(wàn)元)，如果按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算，購(gòu)房者所支付的利息約為24.94萬(wàn)元(5.94％×0.7×20×30萬(wàn)＝24.94萬(wàn)元)，兩者相比七折利率可為購(gòu)房者節(jié)省5.35萬(wàn)元的利息。
根據(jù)中國(guó)社科院金融研究所專家的分析，根據(jù)四大國(guó)有銀行現(xiàn)行設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么能享受七折優(yōu)惠利率的住房按揭存量貸款大致在3000億左右，按照2007年底利差水平計(jì)算，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行減收只有15億元左右。假設(shè)現(xiàn)在住房按揭貸款存量都能夠享受優(yōu)惠利率的話，估計(jì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行一年減少收益在165億左右。
此前，中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清曾表示，中國(guó)目前房貸余額有3萬(wàn)億，以此計(jì)算，商業(yè)銀行利潤(rùn)遭受的巨大擠壓不言而喻。
“但總行給我們的利潤(rùn)指標(biāo)不會(huì)減少，損失幾個(gè)億，要通過(guò)其它方式彌補(bǔ)！币患覈(guó)有大行上海分行高管說(shuō)。
目前，各家銀行考慮更多的就是如何在讓利的同時(shí)增加收入。
陳其和他的朋友遭遇的那些附加條件，正是各家銀行的客戶經(jīng)理正在抓住機(jī)會(huì)對(duì)客戶進(jìn)行交叉，爭(zhēng)取使其成為優(yōu)質(zhì)客戶。
“未來(lái)利率市場(chǎng)化是一個(gè)趨勢(shì)，銀行必須要承受陣痛。”上述高管說(shuō)，此次房貸新政，也是央行有意放開(kāi)利率市場(chǎng)化的試點(diǎn)，銀行雖然給存量客戶讓了利，但同時(shí)也可以通過(guò)吸收增量來(lái)做大規(guī)模，彌補(bǔ)損失。
謎 局
如今，怎樣爭(zhēng)取擠進(jìn)“七折優(yōu)惠”行列成為陳其連做夢(mèng)都在想的事。
作為一個(gè)典型的杭州白領(lǐng)，陳其和其他年輕房貸族的境況幾乎無(wú)異：月薪5000元左右，在杭州城區(qū)買(mǎi)了房子，每天坐公交上班，每月拿出工資的一部分還房貸。在他看來(lái)，如果能享受優(yōu)惠，省下的錢(qián)不是個(gè)小數(shù)目。
1月底，陳其托熟人從一個(gè)銀行內(nèi)部人士口中了解到，像他這樣的情況也不是完全沒(méi)有希望—銀行在實(shí)行優(yōu)惠的規(guī)定中，除了不能有不良貸款記錄外，還設(shè)置了各自不同的額外規(guī)定。
陳其得到的消息是：房貸金額在30萬(wàn)元以上的，由銀行自動(dòng)調(diào)整；在15萬(wàn)元至30萬(wàn)元的，需客戶提出申請(qǐng)；15萬(wàn)元以下，不予考慮。
當(dāng)天下午，陳其就給該行杭州某支行房貸處打了電話，了解15萬(wàn)—30萬(wàn)元的房貸客戶要具備什么條件才能享受優(yōu)惠。該支行房貸處一負(fù)責(zé)人要求他提供按揭房子所在的小區(qū)及金額。當(dāng)這位人士了解到房貸金額只有20多萬(wàn)元時(shí)稱：“要享受七折優(yōu)惠，須在我行擁有20萬(wàn)元的存款或中間業(yè)務(wù)超過(guò)20萬(wàn)元。如果沒(méi)有上述條件，客戶可以在該行辦一張銀行卡，存入一定金額的存款，或是購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品等，方可享受優(yōu)惠！
而另一家支行房貸處的人則告訴他，15萬(wàn)—30萬(wàn)元的房貸客戶，必須是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，看其對(duì)銀行的綜合貢獻(xiàn)力。當(dāng)然這個(gè)綜合貢獻(xiàn)力就包括是否在銀行有存款、或購(gòu)買(mǎi)了理財(cái)產(chǎn)品等。
實(shí)際的情況是，即使符合了這些條件，還需要自己向銀行提出申請(qǐng)，在審請(qǐng)通過(guò)之前的這段時(shí)間里，月供依舊是不變的。
而就審批前該交多少月供這個(gè)問(wèn)題，多家銀行的答案基本一致—1月1日起，所有浮動(dòng)利率房貸的基準(zhǔn)利率將調(diào)整為央行去年12月最后一次降息后的基準(zhǔn)利率，但在七折利率申請(qǐng)批準(zhǔn)前，客戶仍得按照原先中約定的優(yōu)惠幅度支付月供。等申請(qǐng)通過(guò)之后，再按新批的優(yōu)惠幅度打折。
那么，在審批期間多支付的利息，能否在審批之后退還？幾乎所有銀行都表示：這是不可能的事。
而更值得關(guān)注的一點(diǎn)還有，在簽訂住房貸款協(xié)議時(shí)，根據(jù)客戶選擇的不同調(diào)整方式，其利率變動(dòng)的時(shí)間表也會(huì)有所不同。
比如房貸合同上，客戶有兩個(gè)選擇：一是次年1月1日，一是對(duì)年對(duì)月對(duì)日！皩(duì)年對(duì)月對(duì)日”即每年按貸款合同生效日相對(duì)應(yīng)的日期進(jìn)行貸款利率調(diào)整。如果是2008年11月簽訂的房貸合同，即使所有的條件都符合，也只能到2009年11月才能執(zhí)行新利率。