官方調(diào)查顯示，深圳的住房構(gòu)成中，包括農(nóng)民房、單位自建房、性住房等在內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總量的71%。
“金融危機(jī)，有危就有機(jī)！超低價(jià)兩房一廳10萬！”
“布吉關(guān)口，三室超低價(jià)，75平方米12.8萬！”
“宜商宜住，區(qū)域地標(biāo)，3280元/平方米起，憑單再打折！”
走在深圳市內(nèi)的繁華中心，隨處可見上述內(nèi)容的宣傳單。傳單中所稱的“超低價(jià)房”在深圳本地被稱為“農(nóng)民房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。據(jù)記者調(diào)查，這些不合規(guī)的樓房以兩三千的超低價(jià)格，吸引了不少購房者。隨著規(guī)模和“品質(zhì)”的提升，小產(chǎn)權(quán)房大有向正規(guī)商品房“叫板”的勢(shì)頭。
“農(nóng)民房”蓋到了24層
記者發(fā)現(xiàn)，雖然深圳小產(chǎn)權(quán)房有著“農(nóng)民房”的稱呼，但目前深圳的小產(chǎn)權(quán)房品質(zhì)和規(guī)模日漸擴(kuò)大，從外表和配套設(shè)施看，已向正規(guī)商品房看齊。
深圳向北，出梅林關(guān)，金地梅隴鎮(zhèn)、深物業(yè)新華城等一批知名樓盤集中坐落于此。然而，在這些大型花園社區(qū)不遠(yuǎn)處，卻矗立著一些“農(nóng)民開發(fā)商”建設(shè)的“集資房”，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。
梅龍?jiān)肥俏挥谏钲邶埲A東環(huán)一路的小產(chǎn)權(quán)小區(qū)，其售樓處設(shè)立在樓盤附近一座酒店的大堂內(nèi)。幾位人員在酒店大堂一字排開、支開桌椅，算是臨時(shí)的辦公室。大堂內(nèi)人來人往，戶型沙盤前站滿了咨詢的人。
記者以看房者的身份受到了售樓處工作人員的熱情接待。工作人員對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的說法毫不避諱，“我們的項(xiàng)目是村里建的集資房，價(jià)格便宜，到時(shí)候沒有房產(chǎn)證，但會(huì)有一份和村里簽的，有村委會(huì)擔(dān)保！睋(jù)工作人員介紹，來看房的人不在少數(shù)，以自住為主，許多在市內(nèi)工作的也都會(huì)到這里來看房，其中還有少量的香港客。
售樓人員帶領(lǐng)記者來到了正在建設(shè)的樓盤現(xiàn)場(chǎng)，這棟所謂的農(nóng)民房共有兩幢，均已經(jīng)建到了24層，跟高層電梯商品房有一拼。
形成完整產(chǎn)業(yè)鏈
售樓人員介紹，該項(xiàng)目起價(jià)3200元/平方米，均價(jià)約為3700元/平方米，還不到該地區(qū)同類型商品住宅價(jià)格的一半。旁邊的商品房深物業(yè)新華城均價(jià)在8000元/平方米左右，金地梅隴鎮(zhèn)的裝修房均價(jià)約9000元/平方米，毛坯房8300元/平方米。
“我們一到四樓是大型商場(chǎng)，好又多馬上要進(jìn)駐，門口公交車也即將開通”，工作人員介紹說，“梅龍?jiān)焚u得很好，已經(jīng)賣了差不多三分之一，今年‘五一’就可以入伙”。
站在高樓上，售樓人員指著遠(yuǎn)處的一片廠房說，“這里不久將全部拆除，興建景觀大道，那時(shí)候這里的環(huán)境將會(huì)大大改善，配套我們可以跟那些高檔商品房共享。”記者隨后在該樓盤所處道路路口看到了一塊政府規(guī)劃牌，規(guī)劃牌顯示，步行街項(xiàng)目確實(shí)正在規(guī)劃中。
按照工作人員的介紹，“高層樓盤帶電梯、景觀大道、小區(qū)化……”這一系列標(biāo)準(zhǔn)，全然超出了“小產(chǎn)權(quán)房”的概念和印象，堪比中檔電梯公寓。
據(jù)悉，在深圳，農(nóng)民開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房早已遍地開花，由于需求旺盛，小產(chǎn)權(quán)房競(jìng)爭也日趨激烈，甚至形成了開發(fā)、、中介等完整的產(chǎn)業(yè)鏈。小產(chǎn)權(quán)房也越建越高、越建越漂亮。
房價(jià)為同類商品房1/3
深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局曾于2007年進(jìn)行了一項(xiàng)關(guān)于深圳市住宅狀況的調(diào)查。該調(diào)查結(jié)果顯示：在深圳的住房構(gòu)成中，包括農(nóng)民房、單位自建房、政策性住房等個(gè)人不能隨意進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總量的71%，比例遠(yuǎn)超商品房。（詳見圖表）
這些數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房，雖然周邊環(huán)境及房屋品質(zhì)與高端社區(qū)相比有所差距，但是價(jià)格優(yōu)勢(shì)十分明顯。隨著此前幾年深圳樓價(jià)的一路飆漲，小產(chǎn)權(quán)房因極低的價(jià)格成為一些購房者的優(yōu)先考慮對(duì)象。
記者走訪了小產(chǎn)權(quán)房源出售較集中的龍崗龍華片區(qū)。該片區(qū)出售的小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)集中在3000元/平方米左右，最高的也不超過4000元/平方米。而與之相鄰的商品房均價(jià)在7000～8000元/平方米，甚至更高。
小產(chǎn)權(quán)房出售同樣比較集中的民樂花園，均價(jià)在2500元/平方米左右，相鄰的二手商品房價(jià)位在7500元/平方米左右。在深圳房價(jià)高峰時(shí)期，該片區(qū)商品房一度賣到1萬多元/平方米。
記者在位于深圳清水河街道片區(qū)的玉龍新村了解到，該片區(qū)小產(chǎn)權(quán)房均價(jià)約為3000多元/平方米，而同片區(qū)商品房單價(jià)普遍在萬元以上；布吉片區(qū)的三房75平方米，價(jià)格僅僅十幾萬，而同片區(qū)內(nèi)商品房均價(jià)達(dá)6000多元/平方米。
深圳商品房價(jià)領(lǐng)跑全國，而小產(chǎn)權(quán)房與商品房之間的價(jià)差也愈發(fā)加大。相比之下，小產(chǎn)權(quán)房僅相當(dāng)于同類商品房價(jià)的三分之一。
調(diào)查
小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)大 購房者視而不見？
小產(chǎn)權(quán)房雖然價(jià)格低廉，但背后存在許多風(fēng)險(xiǎn)。
2007年，建設(shè)部在《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》中明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”，因?yàn)椤胺羌w組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)”。這就是說，購買小產(chǎn)權(quán)房，沒有繳納土地出讓金、沒有合法手續(xù)、不受法律保護(hù)。
此外，記者在走訪過程中還了解到，一些小產(chǎn)權(quán)房雖然建設(shè)規(guī)模越來越大，但內(nèi)在品質(zhì)較商品房依舊有較大差距。多數(shù)集資房都是由一些小型開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的，在建材、裝修等方面存在缺陷，還有購房者反映房屋面積也有不同程度的縮水。
盡管許多購房者對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)都有了解，但一份來自焦點(diǎn)網(wǎng)的調(diào)查報(bào)告顯示，仍有75％的受訪者表示“會(huì)考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。對(duì)于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)之間，您選擇？”這個(gè)問題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但價(jià)格低，還是會(huì)購買”，選擇“考慮到風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)購買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7％。
記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購買了小產(chǎn)權(quán)房的受訪者，都抱有一些僥幸心理。在被問及“已售的小產(chǎn)權(quán)房，您認(rèn)為應(yīng)該如何處理”時(shí)，63％的受訪者希望 “補(bǔ)交地價(jià)款和稅費(fèi)轉(zhuǎn)正”，30%希望“保持現(xiàn)狀”，表示“應(yīng)該收回”的僅占4％。
在受訪者中，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“會(huì)逐漸得到承認(rèn)，可變更為產(chǎn)權(quán)房”的占76％，表示“保持現(xiàn)”者占15％，只有9％表示小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該 “被嚴(yán)令禁止”。
討論
小產(chǎn)權(quán)房何去何從
小產(chǎn)權(quán)房在深圳的境況只是冰山一角，早在數(shù)年前，全國許多城市都曾掀起過關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的爭論。
對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，國家的政策十分明晰：“嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)”；“單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房難以有效地維護(hù)和保障購房者的權(quán)益，擾亂了正常的房地產(chǎn)，更導(dǎo)致了耕地的嚴(yán)重流失。
也有人提出質(zhì)疑，“小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，從開始打地基到最后銷售，一般都要經(jīng)歷幾個(gè)月甚至一年多的時(shí)間，這么長的時(shí)間里，如果地方政府及時(shí)制止的話，它們根本就不可能建起來。”
有業(yè)主則認(rèn)為：“買了小產(chǎn)權(quán)房，如果要追究責(zé)任的話，首先應(yīng)該追究蓋房、賣房人的責(zé)任，明知道違規(guī)為什么還要賣呢？”
有專家建議，對(duì)那些嚴(yán)重違規(guī)，占用耕地的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決拆除，確保耕地不受侵占，保證國家的糧食安全。對(duì)于目前處置小產(chǎn)權(quán)房過程中存在的法律缺陷，專家也認(rèn)為必須加緊立法，明確責(zé)任，讓那些違規(guī)占用耕地、興建小產(chǎn)權(quán)房的各方責(zé)任人付出應(yīng)有的代價(jià)。
有購房者還認(rèn)為，“開發(fā)商拿到土地后一味地提高房價(jià)，把中低收入市民逼上了買小產(chǎn)權(quán)房的道路；國家應(yīng)該從根本上降低房價(jià)，解決城鎮(zhèn)居民的住房保障，讓普通老百姓能夠真正買得起房，才能遏制土地的濫用和小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)行”。
盡管反對(duì)聲眾多，但也有不少人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房表示支持，其中不乏一些房地產(chǎn)的高層人士。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司董事長孟曉蘇表示，小產(chǎn)權(quán)房有積極意義，房價(jià)便宜，適應(yīng)城市中低收入家庭的需要，F(xiàn)在需要的是及時(shí)修改法律法規(guī)，以適應(yīng)目前形勢(shì)發(fā)展的需要。推動(dòng)征地制度的改革，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性，不僅有利于產(chǎn)權(quán)制度的創(chuàng)新，而且可以降低房價(jià)的增幅，這對(duì)農(nóng)村對(duì)城市都是有利的。
孟曉蘇認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房從開發(fā)到進(jìn)行銷售，一系列環(huán)節(jié)中缺的是政府的審批和規(guī)劃管理。如果納入政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，小產(chǎn)權(quán)房目前的混亂局面就可以得到規(guī)范。